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Además de los proyectos de viviendas, equipamientos o retail, frecuentemente nos enfrentamos a otros retos menos espectaculares, pero no por ello menos meritorios. Hoy queremos ejemplificar esto con un encargo reciente: el refuerzo de un forjado con riesgo de colapso.

En este caso, el cliente requería una solución urgente: el forjado de la planta primera de su edificio se había debilitado y se habían producido desprendimientos sobre el local situado en el bajo. Al realizar la visita constatamos que ese mismo forjado ya había sido reforzado hacía varios años, pero la intervención no había sido suficiente para garantizar la estabilidad, e incluso se apreciaba corrosión sobre los refuerzos.

Una vez apuntalado el forjado, fue necesario redactar un informe de estado del inmueble que justificara la necesidad de intervenir de forma urgente. En muchos municipios, para casos similares existe el procedimiento de la ITE (Inspección Técnica de Edificios), mediante la cual se puede justificar la urgencia de llevar a cabo intervenciones de consolidación estructural en caso de riesgo.  Para nuestro caso, la licencia se consiguió por la vía convencional: presentando un proyecto de obra.

Dado que se estimó que la cimentación y la estructura portante bajo el forjado era insuficiente, se decidió excavar y ejecutar una extensión de las zapatas existentes, que a la vez conformaran la base de unos nuevos pilares metálicos. Sobre éstos se situó un nuevo orden de vigas IPE 300, que recalzarían las vigas de la intervención anterior. Transversalmente a esas vigas existentes se ejecutaron unas viguetas que a su vez soportan una chapa colaborante. De esta manera se reparte la carga y se evitan futuros desprendimientos del forjado. En paralelo a la actuación, se realizaron trabajos de pasivado de las armaduras expuestas y reparación del forjado.

Una vez terminada la intervención en la estructura se procedió a instalar un falso techo colgante.

Este proyecto lo hemos llevado a cabo junto con Vicente Bejarano, de BETECA.

Aquí os dejamos algunas fotos del proceso y del estado final a falta de pintura.

Transformación de una carnicería en una peluquería.

Seguimos mostrando trabajos recientes. Hoy es el turno de una peluquería recién inaugurada en Torremolinos. Se trata de un proyecto que hemos desarrollado junto a Interni Esterni, el estudio de interiorismo con el que solemos colaborar. En origen el local lo ocupaba una carnicería y ahora tras la reforma ejecutada acoge una peluquería. Para su diseño hemos seguido las pautas que nos indicó el cliente, que buscaba un estilo retro-vintage, luminoso y atractivo. Para ello se ha modificado la distribución interior, dando lugar a un salón principal y a dos espacios privados de almacenaje y aseo del personal. El empleo de distintas texturas y la decoración han hecho el resto.

La particularidad de este proyecto es que se trata de un Cambio de Uso, esto es, el uso original del local no es el mismo que recibirá tras la reforma. Ejemplos de este tipo serían la conversión de un local comercial en una vivienda, la transformación de un garaje en un local comercial, el cambio de una oficina a una vivienda, o como este caso, una alteración sustancial del tipo de comercio.

En estos casos, al modificar el tipo de uso que tiene un inmueble se requiere presentar un proyecto visado por un técnico. Para ello, lo primero es que éste haga una serie de una serie de comprobaciones:

  1. Verificar que el nuevo uso es compatible en el Plan General de Ordenación Urbana. En el caso en que nos encontramos, el suelo se clasificaba como Ciudad Jardín Tipo 3, y a pesar de que el uso principal es residencial, se admiten locales comerciales en planta baja.
  2. En segundo lugar, es imprescindible conocer cuáles son los requisitos para el nuevo uso. Es común que en los Planes Generales se fije un número de plazas de garaje por cada vivienda, por lo que si por ejemplo transformamos una oficina en una vivienda, debemos garantizar que proveemos también una o dos plazas de aparcamiento, ya sea en el propio inmueble, o en los alrededores. En otros casos, el Plan General marca unas dimensiones mínimas, ya sea de superficie o de altura libre, que pueden hacer imposible llevar a cabo la obra que queremos. Por ejemplo, imagina que tienes una vivienda en planta baja que quieres convertir en una cafetería: si la altura libre de la vivienda es de 2,40 m es difícil que se te permita su conversión a un local destinado al público.

Hechas las comprobaciones y constatada la viabilidad, será el momento de desarrollar el proyecto, que se presentará en la administración competente para que se conceda la licencia.

En esta entrada anterior os explicábamos la conversión de un local en dos viviendas en Benalmádena. En Klic tenemos experiencia en proyectos de este tipo, en los que es fundamental estár bien asesorado. Si estás pensando en un cambio de uso, no dudes en contactarnos.

Hace algún tiempo os contamos que afrontábamos un caso práctico en el que el cliente adquiría una vivienda para rehabilitarla y hacerse su propia casa. Pues bien, poco antes del verano dimos por finalizadas las obras de este proyecto. Volviendo la vista atrás, resulta muy satisfactorio ver el cambio que ha experimentado esta casa, en la que la mejora es notable.

Al margen del apreciable lavado de cara exterior, se ha llevado a cabo una nueva distribución del interior de la vivienda, siendo uno de los objetivos hacerla accesible para una persona con movilidad reducida. En la intervención se ha modificado la tabiquería, se han renovado las instalaciones y se han sustituido los acabados. Tras la reforma, la vivienda ha ganado en amplitud, versatilidad, luminosidad y en confort. Por otro lado, la renovación de las instalaciones ha permitido una notable mejora en la eficiencia del edificio.

La actuación no sólo abarca el interior del inmueble. En el exterior se ha construido una piscina y se ha acondicionado la parcela. ¡Estamos expectantes de que florezca el jardín!

Os dejamos por aquí algunas imágenes de la obra terminada, a falta de ser totalmente amueblada. Tenéis más información sobre el proyecto en nuestra web www.klicarquitetos.com

Por aquí os dejamos también unas imágenes del estado original.

Estado original

Freepik

¿Cuáles son los problemas más molestos de una vivienda?

Todos tenemos algún tipo de incomodidad en nuestro hogar, y aunque acabemos acostumbrándonos, no dejamos de sufrirlas. Ésta no es una cuestión baladí, ya que la vivienda es el lugar donde más horas pasamos a lo largo del día, y sería una lástima tener que renunciar a disfrutar de un confort real. Decidirnos a hacer una mejora puede hacer que nos sintamos significativamente mejor en nuestro hogar.

Sin entrar a valorar patologías constructivas más serias, vamos a repasar cuáles son las molestias más comunes en los hogares:

  • Ruido.
    Ya sea en una casa o en un piso, vivir en el medio urbano implica estar expuesto a constantes afecciones auditivas. Especialmente en viviendas de cierta antigüedad, el ruido es una molestia frecuente. Ello dificulta en muchos casos desarrollar actividades cotidianas como trabajar, estudiar, o lograr un buen descanso. Cuando se busca tranquilidad resulta un incordio oir el tráfico, el zumbido del viento en las ventanas, las conversaciones del vecino, sus bailes, o cosas peores…
    Para dar solución a esta molestia, hay que analizar si el foco es interior o exterior. Esto es, si son los propios inquilinos y las instalaciones los que producen el ruido con su actividad, produciendo reverberación; o si el origen es exterior a la propia vivienda. También hay que estudiar si la transmisión es estructural (a través de forjados y pilares) o aérea.  Para mejorar en confort acústico, posibles remedios son sustituir las ventanas por unas buenas carpinterías aislantes, incorporar láminas anti impacto en suelos, trabajar con rellenos en cámaras de aire, o instalar elementos fonoabsorventes en techos.
  • Accesibilidad, ergonomía.
    En un estudio reciente, el 18% de los encuestados opinaban que su vivienda sufría deficiencias notables de accesibilidad, y el 30% decían que ésta era aceptable, pero no completa. Los más perjudicados son las personas con movilidad reducida y los mayores (todos los seremos en algún momento). Con la edad, acciones cotidianas empiezan a resultar más complicadas.
    Los puntos que más problemas generan son los cambios de nivel (escaleras, bordillos y rampas), las dimensiones inadecuadas de determinados espacios y pasillos, la existencia de obstáculos o la resbaladicidad de los suelos. Los espacios más sensibles son los baños y las cocinas.
  • Confort térmico / Energía / Insalaciones.
    Sufrir dentro de la vivienda las inclemencias del tiempo exterior es muy desagradable. Como te contábamos en el artículo anterior, el confort térmico depende en gran medida de los materiales. Además de éstos, resulta imprescindible el control de la estanqueidad y de los puentes térmicos (esos puntos mal aislados por los que se nos escapa el calor). Ambas cuestiones están relacionadas con el diseño constructivo del edificio. En muchos casos, a base de recurrir a sistemas de calefacción y climatización, no somos del todo conscientes de este inconveniente, aunque ello se traduce en un alto gasto en energía. Aplicar obras de mejora energética es algo cada vez más frecuente, y periódicamente aparecen ayudas públicas que fomentan su ejecución.
    Por otro lado, la eficiencia y el buen funcionamiento de las instalaciones, como la fontanería (la presión del agua, el tiempo que espero en que salga el caliente …), la climatización, el saneamiento, el teléfono, internet… repercuten en la comodidad del inquilino.
  • Confort arquitectónico / diseño de espacios.
    Otro tema relevante es la adecuación de la vivienda al uso previsto y al estilo de vida de cada inquilino. Si existen diferentes etapas en la vida de las personas, las viviendas deben ser flexibles para adaptarse a éstas. Las necesidades no son las mismas cuando se vive sólo, en pareja, o cuando hay hijos. Además, una vivienda será más habitable cuando permita recibir a invitados sin que esto suponga un inconveniente para otros inquilinos, y es importante que puedan compaginarse distintas actividades sin molestarse -como estudiar y ver la tele-.
    Con una reforma es posible mejorar aspectos como la distribución y el diseño de los espacios. Aunque algunos condicionantes como la superficie disponible, la orientación, los accesos o las tomas de las instalaciones restringen la capacidad de actuación, siempre se puede tirar de ingenio facilitar el uso cotidiano del habitante.
  • Otras cuestiones:
    A todo lo ya citado, hay que cuestionarse también qué tal funciona nuestra vivienda en aspectos como la iluminación, la ventilación, la seguridad frente al robo; y sobre todo, ver si hay posibilidad de mejora. Algunas de estas cuestiones son difíciles de solventar en una vivienda ya ejecutada. Otras dependen de factores externos tales como la comunidad de vecinos o la urbanización.

Los datos nos dicen que desde 2013 aumentó la inversión en reformas. Esto demuestra que los propietarios son conscientes de que alcanzar una plena satisfacción en sus viviendas no es algo tan lejano. El envejecimiento progresivo de las viviendas hace necesario la introducción de mejoras para ganar en confort.

Como siempre, nuestra recomendación es que si optas por mejorar tu vivienda en alguno de los puntos anteriores te pongas en contacto con un profesional. En KLIC estaremos encantados de ayudarte. Si estás pensando en una reforma integral, podremos acompañarte para que de una sola tacada soluciones y anticipes muchas cuestiones que mejoren el confort en tu vivienda.

Residencia DBB
Govaert & Vanhoutte Architects. Ejemplo de hibridación de materiales.

Una de las grandes ventajas de #hacermemipropiacasa es que podré hacerla a mi medida, adecuarla a mi presupuesto, mis necesidades y mis gustos. La elección de los materiales tiene mucho de lo anterior, y acertar en este punto será fundamental para lograr ambientes confortables y vivideros.

Como arquitectos, miraremos más allá de la apariencia estética, atendiendo también a cuestiones tan diversas como el confort, la seguridad, la economía, o la sostenibilidad.  Por otro lado, las sensaciones no sólo obedecen a la vista, y es que hay otros tres sentidos que tienen mucho que decir: el tacto, relacionado con el confort térmico y las texturas; el oído, sensible al ruido exterior y la reverberación interior; y el olfato, que nos hará percibir los aromas o la humedad del ambiente. Cuando trabajamos con nuestros clientes, nuestra labor es la de ofrecer una paleta de materiales razonables, informar sobre las ventajas e inconvenientes de cada uno, y aconsejar. El hecho de decantarnos una u otra opción debe responder siempre a una lógica. Habría que preguntarse entonces: ¿qué criterios debo tener en cuenta a la hora de seleccionar materiales?

CRITERIOS MECÁNICOS, FÍSICOS Y QUÍMICOS:

Debemos poner a trabajar cada material en aquello que es mejor: los materiales pétreos son buenos si se les usa para soportar cargas, y en grandes espesores almacenan el calor; la madera es ligera y trabaja bien a flexión, aunque hay que prevenir cómo le afectan la humedad y el fuego; el vidrio: más allá de permitir el paso de la luz es un buen conductor de calor, es decir, un mal aislante; el acero es muy resistente al la erosión; y el corcho es un buen aislante térmico al que no le afecta la humedad. Estos son algunos ejemplos muy simples, pero lo que está claro es que debemos saber cuáles son los puntos fuertes y débiles de cada elemento para que respondan a las solicitaciones a las que serán sometidos.

  • Propiedades térmicas: hay dos factores a valorar: la conductividad y la inercia térmica. La primera se refiere a la capacidad de aislar de un material, y la segunda, a su facilidad para acumular calor en su interior para devolverlo más tarde. Hacer un uso coherente de estas propiedades puede repercutir sensiblemente en nuestro gasto en electricidad y  en nuestro confort térmico. En general, cuanto más ligero es el material, mejor aislante (corcho, lana de roca, fibra de madera…). Los elementos con gran masa, como un muro de piedra, son buenos almacenadores de calor.
  • Propiedades acústicas: todos conocemos algún ejemplo de local en el que resulta imposible tener una conversación por culpa del ruido. Aislar del exterior y evitar la reverberación que se produce en un espacio se consigue con materiales fonoabsorventes, que normalmente son aquellos más blandos o capaces de disipar las ondas al vibrar ellos mismos. Conocer el tipo de ruido predominante será decisivo para la elección de materiales.
  • Comportamiento frente a la humedad: la presencia humana en el interior de los edificios genera vapor de agua, algo que se suma a la humedad ya de por si presente en cada ambiente. Hay que evitar las condensaciones para que los espacios sean salubres. Determinados materiales permitirán al edificio “respirar”, otros evitarán el paso indeseado de la humedad, y algunos incluso podrán captarla de forma natural regulando su presencia. Hay que saber en qué caso recurrir a uno u otro.
  • Comportamiento frente al fuego: la seguridad de los usuarios de los edificios debe garantizarse mediante la elección de materiales no inflamables ni emisores de gases tóxicos. Este es un factor muy controlado por la normativa.

DISEÑO

Cuidar la armonía de los espacios se apoya en gran parte en la elección de los materiales. El color, la textura y las formas que se empleen darán lugar a sensaciones, muchas de ellas inconscientes. Así, los materiales pétreos transmitirán robustez y seguridad; las maderas nos remitirán a la naturaleza; los metálicos nos harán percibir sofisticación y tecnológia (…). Existe toda una psicología del color y del material que es conveniente saber emplear para alcanzar el punto deseado. Definir una paleta limitada de materiales que combinen entre sí ayudará a alcanzar el equilibrio, evitando que nos saturemos.

Vía Pinterest

Muestra de paleta de materiales

ECONOMÍA

A la hora de elegir materiales, la economía siempre es un factor condicionante. Hay que buscar un equilibrio entre el presupuesto disponible y las prestaciones requeridas. Como en tantas situaciones, lo barato puede salir muy caro. Nosotros recomendamos que la lectura se haga pensando en el largo plazo. Habrá que atender a la durabilidad de los mismos, a su comportamiento ante el uso que se les va a dar, y a su mantenimiento. Si por ejemplo optamos por un acabado en madera para un exterior debemos prever que periódicamente habrá que barnizarla evitar su deterioro.

Por otro lado, hay que valorar la influencia en el consumo energético del edificio: invertir en un mejor aislamiento o unos buenos vidrios supone una mayor inversión inicial, pero hará que se reduzca a medio-largo plazo la factura eléctrica.

En relación a la economía no debemos descuidar tampoco el siguiente punto.

IMPACTO MEDIO AMBIENTAL / SALUD

El sector de la construcción es el que mayor indicencia tiene en el medio ambiente. Poco a poco se va tomando conciencia y cada vez se afinan más los protocolos para minimizar su impacto. Por poner un ejemplo, con el Análisis de Ciclo de Vida de los materiales (ACV) podemos conocer el consumo de energía incorporado desde la fabricación hasta la puesta obra y la demolición de un elemento. Así, optar por soluciones más sostenibles será más sencillo.

Por otro lado, la salud está también en juego. El Síndrome del Edificio Enfermo está definido por la OMS como un “conjunto de enfermedades originadas o estimuladas por la contaminación del aire en los espacios cerrados”. La elección de los materiales juega un papel relevante en este punto: condicionan la humedad presente en el ambiente, y en algunos casos pueden suponer un riesgo al resultar tóxicos. Será imprescindible conocer cuáles pueden llegar a ser perjudiciales para evitar su uso.

Can Xomeu Rita
Un proyecto de Mariá Castelló en el que se saca un gran partido al material.

 

Como ya te explicábamos, acertar en la selección de los materiales será fundamental. En KLIC ARQUITECTOS estaremos encantados de asesorarte en los campos anteriormente descritos.

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En el post de hoy pretendemos analizar las ventajas e inconvenientes que tiene comprar una vivienda ya terminada, frente a construir la tuya propia. Aunque en un primer momento nuestra condición de arquitectos pueda hacernos sospechosos de afrontar este análisis con cierta predisposición hacia la opción de que te construyas tu propia vivienda, no lo des por hecho. Las viviendas de promotor también se construyen, y también las firman arquitectos, al fin y al cabo. No nos va el pan en que tomes una u otra decisión, y aunque si así lo fuera intentaríamos ser objetivos.

Ventajas de comprar una vivienda terminada.
Yo creo que la ventaja más obvia de comprar una vivienda terminada es que te ahorras las incertidumbres y el tiempo del proceso constructivo. Lo que ves es lo que hay, no te tienes que imaginar nada. Además, en los últimos tiempos se ha podido encontrar obra nueva y viviendas de segunda mano a muy buen precio, debido a la crisis. Si la vivienda está donde quieres y es cómo quieres, comprar una vivienda ya construida es una muy buena opción.

Desventajas de comprar una vivienda terminada.
Por el contrario, cuando compras una vivienda terminada no tienes la opción de proyectarla exactamente acorde a tus necesidades, en cuanto a distribución, materiales o equipamiento. A buen seguro en la gran mayoría de los casos el que compra algo hecho tiene que hacer concesiones, y hay detalles que si la vivienda la construyese él serían distintos. Además, el hecho de que sea una vivienda existente no te garantiza la ausencia de vicios ocultos. Por último, pero no menos importante, una vivienda ya construida, sobre todo si es nueva, lleva en su coste final el beneficio del constructor y del promotor, con lo que siempre va a ser más cara que la misma vivienda autoconstruida o autopromovida, ya que en esos casos al asumir tú el proceso de promoción y el proceso constructivo también estás ahorrándote esos márgenes.

Ventajas de construirte tu propia casa.
En este post anterior ya hice hincapié en las ventajas que le veo a construir tu propia vivienda, así que no abundaré mucho en ellas. Simplemente enunciaré las que yo veo más importante: hacerte tu casa justo como tú quieres, y suprimir los márgenes del promotor si autopromueves y del constructor si autoconstruyes.

Desventajas de construir tu propia vivienda.
La desventaja fundamental es la incertidumbre que genera todo el proceso constructivo y administrativo. Normalmente el autoconstructor nunca ha construido antes, y el riesgo y la incertidumbre del proceso no son nada agradables ya que se trata de un proceso largo y de una inversión muy importante. En esto sí que voy a ser poco objetivo y diré que si se está bien asesorado a nivel técnico y legal, por un buen arquitecto y si fuera necesario por un buen abogado, el proceso no tiene por qué implicar grandes riesgos.

Para terminar, os adjunto un cuadro resumen de lo visto en el artículo, de ventajas e inconvenientes, aunque por supuesto la decisión es vuestra y aunque guiada con la cabeza, también conviene hacerle caso a las tripas.

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La opción de buscar una vivienda inacabada para hacerte tu propia casa no es descartable a priori. Es una opción que puede tener ventajas económicas (que el precio del cuerpo cierto que compres sea inferior a lo que costaría una parcela en ese lugar con esas partidas ya construidas) o de oportunidad (que en el lugar en el que buscas sea la única opción). No obstante, hay que tener en cuenta una serie de temas antes de plantearte comprar dicha vivienda. Vamos por partes

¿En qué situación legal se encuentra esa vivienda?
Las viviendas inacabadas están inacabadas por algún motivo, y normalmente ese motivo es de carácter económico. Es habitual que la propiedad esté inmersa en algún procedimiento de administración concursal, o tenga cargas (hipotecas o similar). Por ello, es importante que antes de hacer nada te asesores con un abogado especialista en la materia, y así evitar adquirir junto con la vivienda otra serie de problemas.

¿En qué situación constructiva se encuentra esa vivienda?
Más allá de la situación legal, está la propia situación física en la que se encuentre la vivienda. Este tipo de construcciones han pasado mucho tiempo a la intemperie, normalmente sin que se hayan realizado las actuaciones de impremeabilización (cubiertas, enfoscados exteriores y pinturas) y por tanto los elementos construidos se hayan podido deteriorar en menor o mayor medida. Antes de comprar la vivienda también es recomendable ser asesorado por un perito que te indique en qué estado están las estructuras, cerramientos, instalaciones, etc.

¿En qué situación urbanística se encuentra la vivienda?
Hemos hablado de los posibles problemas legales y constructivos, pero todavía queda la situación urbanística en la que se pueda encontrar la vivienda. Y es que otro posible motivo por el que una vivienda puede quedarse incabada es por un procedimiento sancionador urbanístico o de restablecimiento de la legalidad urbanística, por una denuncia de un vecino por vistas o por otras causas. Puede que la vivienda fuese proyectada de una manera y construida de otra, que algún vecino denunciase porque sea más alta de lo que debe y le estaba quitando vistas, o puede que  se construyeran más metros de los que la normativa urbanística permite. En ese caso no tienes que hacer la cuenta de lo que vale el suelo y lo que vale lo que ya está construido, sino la cuenta de lo que vale el suelo, lo que vale lo que está construido legalmente, y sumarle los gastos que tendrás al demoler lo que está construido ilegalmente. También puede pasar que en esas condiciones no te interese la compra, por lo que es importante que estés correctamente asesorado desde un principio. Así pues, antes de comprar la vivienda es recomendable estar asesorado por un Arquitecto que te indique la situación urbanística de la propiedad.

Como conclusión antes de comprar una vivienda inacabada deberemos realizar comprobaciones legales, constructivas  y urbanísticas para estar seguros de que no nos encontraremos con ningún problema posterior. Si el resultado de las comprobaciones es favorable y vemos que la operación nos interesa, no hay ningún motivo por el que no podamos tomar este camino.

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Si has decidido construirte tu propia casa en lugar de comprar una ya hecha, creo que has tomado una estupenda decisión. Vas a tener una casa hecha exactamente conforme a tus necesidades, conforme a tu estilo, y vas a eliminar los márgenes que un promotor profesional carga sobre la vivienda ya construida, ya que vas a hacer de autopromotor, con lo cual la vivienda te va a salir más barata que si te comprases la misma ya hecha.

Por otro lado, estás a punto de comenzar un camino que no conoces, y no te vendrán mal ciertos consejos. Algo que le ocurre a mucha gente que va a construirse su propia vivienda es que no sabe realmente en qué gastos va a incurrir como autopromotor, pide el préstamo para pagar la parcela, al constructor y al arquitecto, y luego se va encontrando imprevistos. Vamos a intentar que esto no pase.

Mi idea al escribir este post es haceros una visual de todos los gastos que van a ir apareciendo a lo largo de la promoción.

  • El primer gasto de todos es la compra de la parcela. Puede llevar gastos de comisiones si es a través de inmobiliaria, y tendrá asimismo gastos de notario y registro, y los impuestos correspondientes. El precio de una parcela es variable dependiendo de la ubicación, vistas, etc. Como orientación, una parcela de 400 m2 con posibilidad de construir 120 m2 y sótano en Torremolinos, con vistas al mar, puede estar en el entorno de los 120.000 Euros en estos momentos.
  • Después está el gasto del arquitecto proyectista. Un proyecto básico y de ejecución, con estudio de seguridad y salud, puede rondar el 5% del valor de la construcción.
  • Luego están los gastos de licencia de obra en el ayuntamiento, a los que habrá que añadir el gasto del impuesto de construcciones y obras. Las tasas municipales de licencia de obra suelen estar en el entorno del 2,2% del coste de construcción, y el Impuesto de construcciones y obras, en el entorno del 4,5% del coste de la construcción, aunque depende del ayuntamiento.
  • Será también necesario hacer un topográfico de la parcela, y un estudio geotécnico de la misma. El topográfico estará en el entorno de los 300-400 Euros en una parcela normal, y el geotécnico depende de su complejidad, puede rondar los 1.000 Euros.
  • Una vez obtenida licencia, deberás conseguir el precio del constructor por hacer la obra. Este es el gasto más importante que tiene un promotor. El precio de la construcción es variable dependiendo de las calidades y del tipo de construcción, pero para tener una estimación, el colegio de arquitectos de Málaga en sus costes de la construcción de 2017 establece un importe de 926 Euros / m2 de construcción. Una recomendación sobre la forma de pago es que pagues el trabajo realizado, certificado por tu técnico, y nunca antes, para evitar sorpresas.
  • Como promotor, tendrás que hacer frente al gasto del seguro decenal y de la OCT. Como autopromotor puedes no hacerlo, pero eso implicará que en la escritura quede indicado que no se ha hecho el seguro decenal, y puede dar problemas para vender. El precio del seguro decenal puede estar en el entorno de los 3.000 Euros, y la OCT puede estar en el entorno de los 2.000 Euros.
  • Durante la obra, tendrás que contratar a un arquitecto director de obra y a un aparejador para la dirección de ejecución, así como a un coordinador de seguridad y salud. El Director de obra suele cobrar en torno al 3% del PEM, igual que el Director de ejecución de obra (otro 3% del PEM), y el coordinador de seguridad y salud entre el 0,5 y el 1% del PEM (Presupuesto de ejecución material).
  • Una vez que se termine la obra tendrás que hacer la licencia de primera ocupación, y pagar sus correspondientes tasas; las tasas de la primera ocupación suelen estar en el entorno del 0,9% del PEM. Hará falta el libro del edificio (esto puede estar incluido o no en los honorarios iniciales del arquitecto y es bueno comprobarlo al principio), escriturar y registrar (gastos en función de lo que se escritura de los que se puede consultar precios también al principio), y los impuestos que se devenguen de esto (el impuesto de actos jurídicos documentados está en el entorno del 1 por mil del importe por el que escrituras). También tendrás que realizar las altas en las diferentes compañías suministradoras; cada una tiene un importe por el alta, que es conveniente consultar de antemano.

A grandes rasgos estos son todos los pasos que se van a ir dando a lo largo de la promoción y te van a suponer algún gasto.

A continuación te adjunto una tabla resumen de lo comentado.

Esta semana en Klic nos centramos en el diseño de espacios de venta, ya que tenemos una serie de cosas que contaros relacionadas con el mundo del retail:

Lo primero de todo es que a finales de la semana pasada se publicaron los resultados del concurso de la nueva línea de diseño interior para los locales de una conocida cadena de zapatería española. Nos hemos quedado con la miel en los labios, ya que de más de 70 inscritos, y siendo tres los proyectos finalistas premiados, nuestra propuesta ha resultado en 5º lugar. Un puesto agridulce ya que por un lado se ha visto reconocido el trabajo, pero por unos pocos puntos podríamos haber optado a uno de los tres premios concedidos por el jurado.

Podéis ver las imágenes y los dibujos de nuestro proyecto un poco más abajo. En él proponemos un espacio de venta sofisticado y original, sin por ello desatender las necesidades funcionales propias de la zapatería. Nuestra idea busca ganar en sensaciones y en emoción, siendo coherentes con los valores y la imagen de una marca ya consolidada. Para ello, nos hemos inspirado en la atmósfera de un desfile de moda, con su pasarela central por la que las modelos -y a partir de ahora también las clientas- caminan luciendo y comprobando el calzado. Frente al trámite incómodo y rutinario que pueda suponer el descalzarse y probarse un nuevo modelo, proponemos una experiencia confortable, elegante y única que convierte a la clienta en la verdadera protagonista.

Así, en el centro de la tienda se dispone una franja luminosa que se pliega sobre sí misma. Este elemento es a la vez un expositor de zapatos que se muestra al exterior de la tienda, una pasarela caminable en su tramo intermedio, un espejo en el que mirarse, y un foco de luz difusa en el techo. En los laterales de la tienda, el nuevo diseño de las estanterías mejora la visibilidad del producto, y las líneas curvas del mobiliario trasmiten la modernidad del diseño y las nuevas tendencias.

Aprovechamos la entrada para deciros también que mañana martes, nuestro CEO Juan Goñi participará como ponente en el EVENTO EMPRESARIAL POP UP MODA MÁLAGA que organiza el IMFE en el porche del Museo Alborania del Palmeral de las Sorpresas, hablando de la importancia de la imagen en los espacios de moda de 12 a 14. Podéis seguir su intervención a través de Facebook Life, esperar a la publicación del vídeo del evento dentro de unos días, o por supuesto, ¡acercaros por allí!

Entre arquitectos nos entendemos, es un hecho. Puede que sean los años de escuela arrimando el hombro durante las interminables entregas de proyectos, el haber compartido las dificultades del desembarco en el mundo laboral, o el tener que lidiar con administración, con clientes, o con constructores. Además, posiblemente, hay una serie de características implícitas a nuestra profesión. La capacidad de trabajo, la exigencia, la dedicación y el compromiso para con el oficio son rasgos extendidos entre los arquitectos. El caso es que por un motivo u otro, hablamos un mismo idioma.

 

En 2016, antes de acometer la obra de reforma del Kids Club del Hotel Puente Romano, un proyecto que habíamos hecho con mucho mimo y que más que nunca queríamos que se ejecutara perfectamente, hicimos una profunda reflexión:
“Nuestra experiencia en trabajos previos con empresas de construcción había sido buena, pero pensábamos que mejorable. La realidad era que no teníamos la misma noción de “trabajo bien hecho”, a veces la comunicación no había sido tan fluida como hubiéramos deseado, y la sensación de estar en un tira y afloja había estado siempre presente. Ante esta situación decidimos que para esta obra íbamos a asumir nosotros mismos la labor de constructora.”
De esta manera, además del propio proyecto, llevaríamos a cabo la ejecución material de la obra, encargándonos de la contratación y coordinación de todo el equipo de profesionales que interviene en ella, de la logística de los materiales, y de las gestiones (económicas, legales, administrativas, …) En experiencias de menor envergadura anteriores ya habíamos planteado un funcionamiento similar, pero este era un paso importante. Nos dimos de alta en el registro de actividades como constructores, y Klicstudio se colocó al frente de todas las líneas del proyecto. Realmente, había motivos para estar tranquilos, en nuestro equipo la gestión está en manos de Ruth Buján y Juan Goñi, ambos profesionales cualificados, que además han completado su experiencia con formación en el campo de la economía y la administración, lo que facilita una visión amplia que abarca áreas que muchas veces son obstusas.
Como os contábamos, la obra fue un éxito: se cumplieron los plazos, no hubo sobrecoste alguno, y la materialización de la misma fue conforme a lo que se había diseñado. Podéis ver el reportaje fotográfico aquí.
Satisfechos con la fórmula, la hemos vuelto a poner en práctica en más proyectos de oficinas y reformas de viviendas.

Ante los buenos resultados, se nos ocurrió que podíamos ofrecer servicios a otros arquitectos. Sabemos que los motivos que nos llevaron a nosotros a optar por la autogestión del proyecto son compartidos por otros colegas, y ahora damos un paso más allá, posicionándonos como una “constructora de arquitectos para arquitectos”. La misma experiencia que nos ha servido a nosotros mismos para gestionar de manera eficiente nuestras propias obras, y bajo nuestros mismos niveles de exigencia, es una baza con la que presentarnos ante cualquiera que esté buscando una constructora de garantías. Entre otras muchas, las ventajas que ofrecemos son las siguientes:

  • El valor más importante que podemos ofrecerte es la empatía. Nosotros sabemos lo que es proyectar una obra y volcarte en que se ejecute conforme a su diseño. De hecho, seguimos haciéndolo, y con grandes resultados. Compartir la noción de trabajo bien hecho es fundamental, y podemos acreditar una trayectoria en ello. Somos un equipo de profesionales atentos y disponibles, y creemos que la comunicación es un factor esencial.
  • Controlamos los costes de forma exhaustiva, trabajamos a precio cerrado y mirando por el interés de la propia obra. Combatimos las “partidas sorpresa”, esas que al no aparecer presupuestadas en origen son gastos que se añaden al presupuesto inicial por falta de previsión.
  • Coordinamos un equipo de profesionales de confianza para cada uno de los oficios que intervienen en la obra. Personas capacitadas para ejercer sus funciones de manera eficiente que nos dan seguridad en el desempeño de su labor.
  • Nuestra responsabilidad con tu obra, además de ser moral, es legal, de manera que llevamos al día todos los seguros. Además, como ya hemos explicado, nos hacemos cargo de las cuestiones relativas a la tramitación de licencias, un aspecto generalmente farragoso.
  • Y por si te surge la duda de “esta gente quiere llevarse a mi cliente”, la respuesta es clara: ¡No! Previo a la contratación, firmaremos un acuerdo en el que delimitaremos nuestras competencias durante y después de la obra.

Si todavía tienes dudas, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de arquitectos en Málaga. Como siempre, estaremos encantados de atenderte 🙂

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