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En los últimos días me he encontrado con bastantes artículos en internet con trucos para ahorrar al construir tu vivienda. Por ello, se me ha ocurrido hacer un post a la inversa, en el que planteo las cosas en las que a nuestro juicio NO debes ahorrar al hacer tu casa, o dicho de otra manera, aquellos gastos iniciales que provocarán ahorros a largo plazo.

“Compro caro porque soy pobre” es un dicho alemán con mucho sentido. Los alemanes piensan que las cosas importantes, como los zapatos o una chaqueta, tienen que ser buenos, para que cumplan su función y duren mucho tiempo. Vamos a extrapolar este concepto a la vivienda:

Gasta en un buen diseño

Puede parecer que estoy acercando el ascua a mi sardina, pero es una de las cosas que tengo más claras. Con un buen proyecto que prevea cosas tales como futuras ampliaciones, que module correctamente la estructura para que todas las ventanas y carpinterías puedan ser iguales y no a medida (y por lo tanto ahorre), que plantee un diseño en el que se distingan zonas de día / zonas de noche -o incluso la zona de invitados- para posteriormente poder segmentar las instalaciones, que plantee una geometría correcta, buenas orientaciones, uso de soluciones de climatización pasiva, que no contenga errores que luego se traduzcan en importantes sobrecostes durante la obra, vas a ahorrar mucho dinero. Normalmente un proyecto de arquitectura cuesta menos del 5% de lo que cuesta una obra, pero te puede ahorrar mucho más que su propio valor, con respecto a otro proyecto barato pero no optimizado o con errores.

Gasta en eficiencia energética.

A nivel de instalaciones, unas buenas placas para calentar el agua recuperan la inversión mediante ahorro eléctrico en menos de cinco años, y a partir de ahí gastas menos luz. Unas instalaciones correctamente segmentadas te permiten desconectar ciertas zonas de la casa cuando no las estás usando (por ejemplo, si tienes zona para los invitados, debe estar en un circuito independiente que puedes cerrar. Cuesta un poco más al inicio pero luego ahorras toda la vida). Lo mismo se puede decir de la climatización, segmentarla es fundamental, en función del uso y de las orientaciones. Puedes utilizar por ejemplo sistemas Airzone, pero sobre todo la clave es hacer un buen proyecto de instalaciones. Hay viviendas en las que existen zonas que en determinada hora del día están calientes porque les da el sol y otras frías al mismo tiempo, es importante que la instalación haya previsto esas cosas para poder hacer en cada espacio lo que haga falta (refrigerar en uno a la vez que calientas en otro), y no usar los espacios que no hagan falta cuando no hagan falta. Las placas fotovoltaicas son también una opción que a la larga se amortiza, y que si en el futuro se permite almacenar energía en la vivienda y utilizar la energía que generamos (ahora la tienes que enchufar a la red y “vendérsela” a la compañía suministradora) puede ser una auténtica revolución.

A nivel constructivo, se deben utilizar sistemas con buenos aislamientos y que eliminen los puentes térmicos, y luego auditar las soluciones empleadas con cámaras termográficas o con tests de presión dentro de la vivienda del tipo Passivhaus. Un buen aislamiento SATE y unas buenas ventanas, con rotura de puente térmico, cámara, y vidrio exterior bajo emisivo (cuidado con colocarlo al revés, que de todo se ve en la viña del señor) implica un mayor coste al inicio pero que se irá amortizando, y tras el payback todo es ahorro.

Existen además sistemas que no sólo evitan la entrada de frío o de calor mediante el aislamiento, sino que pueden permitir la entrada de energía exterior cuando nos interesa, o incluso la refrigeración. Un ejemplo serían los muros trombe, que generan en el exterior un efecto invernadero que calienta un muro cerámico o de piedra de gran grosor y de baja transmitancia, de manera que la energía se genera en el día pero llega a la vivienda por la noche (tarda un día entero en pasar de una cara del muro a la otra). Un caso contrario, el de refrigerar en vez de calentar, puede conseguirse mediante cubiertas azules que aíslan pero por las que además puedes circular aire que mueven chimeneas solares. Estas últimas son chimeneas que disponen de elementos metálicos en el exterior que se calientan y calientan el aire que contienen, generando movimiento de aire ya que el aire caliente sube, y por tanto ventilación, ya que ese aire “tira” del resto del aire de la chimenea. Si haces circular el aire por el agua que se encuentra a una menor temperatura, se enfría, y si luego lo haces desembocar dentro de la vivienda estás generando refrigeración en el interior.

Utiliza sistemas que gasten poco agua y que reutilicen las aguas.

Otro ahorro importante que puedes tener en la casa es el uso de elementos que minimicen el gasto de agua, que reutilicen las aguas no fecales e incluso que almacenen y reutilicen agua de lluvia. A la larga son temas que acaban amortizándose.

Utiliza vegetación de hoja caduca.

Los diseños que protegen en verano los paramentos al Sol con vegetación de hoja caduca, para protegernos de un aporte de energía masivo, pero luego dejan pasar esa energía en invierno al caer las hojas son una estupenda solución, no demasiado cara.

Ventila.

Puede parecer un consejo de abuela, pero no lo es. Preocuparse porque el diseño prevea sistemas de ventilación cruzada, que se puedan cerrar en invierno para no perder energía, pero abrir en verano para ventilar y conseguir atemperar los espacios sin gasto energético son una fuente importante de ahorro.

Cuidado con la termoarcilla.

La termoarcilla es un excelente sistema constructivo con muchas virtudes. Al tratarse de elementos de gran formato se tarda menos en levantar los muros. Además, tiene unas excelentes condiciones de aislamiento térmico y acústico. Simplemente os advierto que si os decantáis por este sistema, lo instalen profesionales que estén habituados a utilizarlo, y se usen las piezas especiales para los remates. Es muy habitual ver a albañiles hacer un mal uso de la termoarcilla por desconocimiento, y rematar las esquinas o los dinteles y jambas con ladrillo o con trozos de termoarcilla en vez de las piezas especiales diseñadas a tales efectos, generando de esa manera puentes térmicos y acústicos.

Planifica bien la obra y contrata a un buen supervisor de la constructora y de los oficios.

Una obra es un proceso con muchas líneas distintas que se superponen. Unas actuaciones se tienen que hacer antes que otras (como las instalaciones antes que los enlucidos) y hay actuaciones que son embudo de todas las demás (Por ejemplo después de hormigonar hay que dejar un tiempo antes de poder trabajar en una nueva planta) por lo que un buen diseño del proceso puede optimizarlo y ahorrarte mucho dinero. Si haces autoconstrucción, no ahorres en el diseño de ese proceso, contrata a un buen Project manager para ello. Si delegas la construcción en una constructora, el proceso no es responsabilidad tuya, pero sí es importante que controles con un técnico las calidades y los plazos de la obra, y que se esté haciendo lo proyectado. Este es otro gasto que no merece la pena ahorrarse, porque una buena supervisión te puede ahorrar más dinero de lo que cuesta.

Conclusión

Se podrían decir muchas más cosas, pero me quedaré en estos ejemplos y en un concepto general. Al pensar en toda la vida útil de la vivienda y no sólo en la inversión inicial, sino en el gasto mensual, en el mantenimiento anual y plurianual, en la durabilidad, cambia la perspectiva.

Hay cosas que no son un gasto sino una inversión, y es en esas en las que hay que gastar.

Hoy nos gustaría hacer una comparativa sobre las ventajas e inconvenientes de dos opciones que uno tiene para conseguir la casa de sus sueños. La primera de ellas sería comprar una parcela y construir una vivienda desde cero, siendo la segunda de las opciones comprar una casa antigua y reformarla ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada una de las dos opciones?

Ventajas de comenzar una vivienda desde cero.

Al comenzar una vivienda desde cero, tienes la posibilidad de hacer exactamente lo que quieres, tanto en lo referente al estilo de la vivienda, como en lo referente a la distribución de la misma y su adecuación a tu estilo de vida. Por último, también decides las prestaciones que le quieres dar a tu vivienda, teniendo en cuenta cómo vas a usar la casa. En cierto modo, de lo que estamos hablando es de hacernos un “traje a medida”. Por otro lado, al hacer de autopromotor, estás eliminando el margen que un promotor profesional le carga a una vivienda nueva, con lo que también ahorras dinero con respecto a comprar esa misma en el mercado de vivienda nueva. Si decidieses también eliminar al constructor y contratar tu los gremios por separado, podrías ahorrar también el margen del constructor, aunque en este caso te haría falta un “Project manager” para suplir la ausencia de coordinación de gremios que asume el constructor.

Ventajas de comprar una casa antigua y reformarla.

A mi entender son básicamente tres. En primer lugar, puede que para ti la ubicación sea un factor clave, y que donde quieres vivir no haya parcelas para hacer una obra nueva (por ejemplo, en el centro de Málaga). En ese caso, reformar una casa antigua puede ser la única opción para conseguir vivir donde tu quieres. También puede ocurrir que busques una componente histórica, que sólo puedas conseguir rehabilitando. Si eres un enamorado de la fábrica de ladrillo antigua, de los artesonados de madera, de las mamposterías, o de los suelos hidráulicos, la rehabilitación te permite conjugar lo nuevo y lo viejo, consiguiendo ambientes que no conseguirías con una vivienda de nueva fábrica. Por último, pero no menos importante, está el vector económico. Durante la crisis, y todavía, aunque cada vez menos, ha habido oportunidades de compra de viviendas en las que el precio de compra era imposible de conseguir sumando el precio de parcela y el precio de construcción nueva. Salía mucho más a cuenta comprar algo existente y reformar, que comprar una parcela y hacer obra nueva. Esto es así porque el precio de la vivienda de segunda mano es más elástico que el de la obra nueva, al poder venir de herencias, o al existir ya costes hundidos. Durante la crisis he estado como arquitecto en operaciones en las que cuando me enteraba de los precios de venta no me lo podía creer, algunas veces el precio de venta de los inmuebles era menor que lo que valdría construirlos hoy en día, sin entrar en lo que valdría el suelo (precios de venta del entorno de los 600 euros/m2). En esos casos, sin duda puede salir a cuenta comprar algo antiguo y reformar, dado que la sumatoria del coste de venta y la reforma será a todas luces inferior al de la parcela y la obra nueva.

Desventajas de comenzar una vivienda desde cero.

La desventaja fundamental es la incertidumbre del proceso. La gente tiene miedo a encontrarse problemas con la licencia, a descubrir que no puede construir lo que él creía o lo que le prometieron, a que la construcción se encarezca, a que se produzcan retrasos en el proceso de construcción, o a que al final haya problemas para conseguir los papeles de obra nueva y los suministros. Es una realidad que encargarte tu de la construcción añade un punto de riesgo, pero precisamente por eso es más barato que comprar terminado. Si estás bien asesorado no tienes por qué tener problemas, y si los tienes, se resolverán. Ese es nuestro trabajo ;L)

Desventajas de comprar una vivienda a reformar.

Todo lo que hemos planteado con respecto a la obra nueva es igualmente aplicable a la reforma, si bien es cierto que la parte administrativa puede ser algo más simple. La principal desventaja a mi juicio de las viviendas  a reformar es que puedan surgir imprevistos durante la obra, debido al estado de la casa antigua. Muchos habéis visto los programas de reformas tipo “love it or list it”, en los que a mitad de obra el constructor y la interiorista le informan al dueño de que han encontrado una viga podrida, o fibrocemento, o las instalaciones en peor estado de lo que pensaban, y le informan del sobrecoste que implica. La realidad es que esto puede suceder, y la única receta para prevenirlo es también el asesoramiento previo y un estudio lo más pormenorizado posible del estado de lo que compras antes de comprar, para que no haya sorpresas. Entre los extranjeros, por ejemplo, está muy extendido encargar una “due diligence” o un “survey” de la vivienda que se quieren comprar, es un trabajo que nos llega muy a menudo a la oficina. De esta manera se evitan sorpresas que pueden subir mucho los costes. Los mayores riesgos siempre vienen del estado de la estructura, sobre todo en las viviendas muy antiguas con muros de carga y forjados de madera.

Como conclusión, os diría que dependiendo de la situación, ambas opciones pueden ser recomendables, siempre que conozcamos los pros y los contras de cada una, y que os asesoréis bien durante el proceso.

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