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En el post de hoy vamos a jugar al ¿Quién es quien?, el clásico juego infantil en el que a medida que se avanza van desvelándose los perfiles de unos personajes, pero trasladándolo a la autopromoción de una vivienda. Como ya hemos venido explicando en anteriores entradas, para que una obra pueda llevarse a buen puerto será necesario pasar por una serie de hitos, y en cada uno aparecerán distintos profesionales con una función muy concreta. Hoy vamos a explicar quienes son estos agentes y aclararemos hasta dónde llegan las atribuciones de cada uno.

El promotor (autopromotor en este caso)
Es aquel que asume la labor de emprender la construcción. Dado que será el futuro usuario de la vivienda, ésta debe adaptarse a su estilo de vida, a sus necesidades y obviamente, a su presupuesto.
Para ser considerado autopromotor y beneficiarse de las ventajas fisales de esta categoría el objetivo no debe ser el de alquilar o vender la vivienda (pago del 10% del IVA del presupuesto de contrata para el caso de autopromoción de vivienda frente al 21% de un promotor al uso)

El arquitecto (proyectista)
Diseñará la vivienda de acuerdo a las exigencias del cliente, atendiendo a los condicionantes de la parcela elegida, a la normativa vigente, y haciendo que su construcción sea viable en términos constructivos. Normalmente se encargará del anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución y la dirección de obra, que son tres conceptos que definiremos en profundidad en un futuro post.
Los honorarios por estas funciones van del 6 al 10% del Presupuestode Ejecución Material de la obra (PEM). Tenemos que recordarte que invertir en diseño es garantizar el confort durante el tiempo que vaya a usarse la vivienda.

El arquitecto director de obra
Como hemos mencionado anteriormente, esta función la asume con frecuencia el arquitecto proyectista, aunque no necesariamente tiene que ser así. Según la legislación correspondiente, esta labor consiste en”Formar parte de la Dirección Facultativa de la obra, y dirigir su desarrollo  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
La terminología suele dar pie a confusión en este caso, ya que induce a pensar que su función es la de dirigir los trabajos de construcción, a los operarios, y encargarse de la correcta ejecución de las obras: no, es un supervisor general de que todo marcha conforme a proyecto y de que no se den fallos producidos por parte del ejecutor de la obra.

El director de ejecución (el aparejador)
Según la legislación correspondiente “El director de ejecución de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.”
Esto es, se encarga de llevar a cabo un control minucioso de la obra, haciendo un seguimiento continuo de la misma y de los materiales que llegan, y verificando para el cliente que el constructor actúa correctamente.
Sus honorarios se mueven entre el 2 y el 4% del PEM.

Fuente: freepik

El constructor
Es el agente que asume el compromiso de ejecutar la obra, es decir, pone los medios humanos y materiales necesarios para realizar la construcción conforme al proyecto, y además será quien contrate al jefe de obra: la figura que manda sobre lo operarios.

El coordinador de seguridad y salud
Coordina la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Digamos que vela porque todo lo que ocurre en obra se haga conforme a la normativa de seguridad y control, evitando incidentes. Puede darse el caso de que Director de obra + director de ejecución asuman esta función. Juntas, estas tres funciones constituyen la Dirección Facultativa.

El topógrafo
Es un técnico encargado del levantamiento de la planimetría exacta de la parcela, empleando herramientas específicas que garanticen la referenciación de los puntos del terreno. Esto es esencial para que al proyectar en plano todo encaje con la realidad física de la parcela.

El geólogo
Aportará el informe geotécnico, un documento imprescindible para conocer la composición física del suelo sobre el que se proyecta, y así saber el tipo de cimentación y estructura será necesaria.

Organismo de Control Técnico (OCT)
Son entidades que controlan la calidad de la estructura. Es necesaria para realizar el seguro decenal, y obligatoria su contratación por parte del promotor. Para el autopromotor es opcional, como veremos a continuación.

Compañía aseguradora para el seguro decenal
El seguro decenal es una obligación del promotor, para que en caso de que existan problemas estructurales en la edificación, estos estén asegurados para el comprador. En el caso del autopromotor, al ser él su propio cliente, esta obligación puede obviarse, pero aparecerá en la escritura una indicación sobre que la responsabilidad decenal no está asegurada que si se decide vender antes de esos 10 años hará más complicada la venta del inmueble.

El banco
Si vas a financiar la promoción con un crédito promotor, el banco y el tasador serán como un agente más de la edificación. El banco irá liberando los fondos a medida que su tasador o el director de obra les vayan certificando la ejecución de la misma.

El tasador
A algunos bancos no les vale únicamente con las certificaciones de obra de la dirección facultativa, sino que mandan a un tasador que corrobore el estado de la obra mes a mes para ir liberando el dinero del crédito promotor.

El ayuntamiento
Será quien expida la licencia de obra, necesaria para poder construir, y a quien además habrá que pagar una serie de impuestos urbanísticos y tasas relativas al uso del suelo durante la construcción, a la gestión de residuos, a la ocupación, a los suministros, etc. Además es donde se tramita la licencia de primera ocupación, necesaria para escriturar.

El notario
Redacta las escrituras de la vivienda una vez terminada.

El registrador de la propiedad
Inscribe las escrituras en el registro de la propiedad.

Hacienda
A lo largo de todo el proceso, existen varios tributos que se liquidan con hacienda, tales como Actos Jurídicos Documentados y el mismo IVA.

Y hasta aquí los agentes. Lo largo de la lista no debe desanimarte a la hora de decidirte por la autopromoción, ya que son muchos los beneficios de este modelo frente al de comprar una vivienda ya construida o promovida por un tercero.

Contar con un apoyo de confianza que te acompañe durante todo este proceso hará que el proceso sea más ágil y accesible, y en Klic contamos con un equipo de especialistas dispuestos a ponértelo fácil. Ya sabes que si tienes cualquier duda no dudes en escribirnos. 🙂

 

 

Uno de los argumentos más determinantes a la hora de #hacermemipropiacasa es poder diseñarla a medida, ajustando el proyecto a mi estilo de vida.

Esto tiene especial sentido para el caso de algunos profesionales que trasladan o extienden su espacio de trabajo a su propia vivienda, y que por tanto requieren de una serie de características muy concretas para alcanzar la mayor comodidad y productividad laboral. Será muy influyente en el ánimo con el que uno se enfrente a sus obligaciones disponer de una atmósfera de trabajo agradable, en las que la luz, la ventilación, la acústica, la independencia o el equipamiento acompañen.

El mercado de vivienda tradicional ofrece viviendas muy estandarizadas y monofuncionales. En el caso de optar por la autopromoción, a los beneficios que ya os contábamos en este post, puede sumársele el de convertirlo en el mejor espacio de trabajo posible.

Uno de los ejemplos más célebres de esto que os contamos es la Maison Ozenfant de Le Corbusier, obra paradigmática que el genio suizo diseñó para uno de los artistas con los que colaboraba. En la imagen de arriba podéis ver uno de los espacios del taller de creación que se incorporaban a la vivienda.  Como podréis apreciar, los grandes ventanales en fachada, así como los lucernarios de la cubierta garantizan la entrada abundante de luz, y siempre bajo una composición armónica del espacio. (Más info en este enlace).

En otros proyectos, la actividad que se realiza en la vivienda la dota de un carácter indisociable a la misma. En el caso de la casa Sendin, de Tonet Sunyer, que funciona a la vez como estudio de arquitectura, el desarrollo de la actividad profesional no está reñido con la preservación de la privacidad, ya que la distribución del programa en dos alas claramente diferenciadas facilita la convivencia del estudio con la vivienda.Algunos ejemplos más contemporáneos de arquitectos que consideramos referentes serían la Casa para un carpintero, de RCR; o la vivienda para un Fotógrafo, de Carlos Ferrater, que sacan todo el partido a la parcela disponible, y que ajustan al máximo el diseño para permitir un uso mixto de la vivienda.Os dejamos por aquí varios ejemplos inspiradores de viviendas-espacio de trabajo. Faltarían muchas más, prácticamente tantas como profesiones podamos imaginar… Admitimos más sugerencias 😉

Casa para un pintor 

Casa para un pianista

Casa para una violinista

Casa para un coleccionista de arte

 

Una vez que tengo claro que quiero hacerme mi propia casa, y que me decido por la autopromoción, son varias las cuestiones que uno debe plantearse. En este artículo vamos a abordar una de las más importantes: la parcela.

Para dar con la ubicación adecuada, habrá que hacer caso a las sensaciones, buscando un lugar que nos guste, sin dejar por ello de lado la lógica. Como todo en la vida, se trata de alcanzar el equilibrio, y en gran parte, de conocerse a uno mismo.

Ubicación y estilo de vida:
Para empezar, reflexionemos en cómo nos relacionamos con el entorno. Habrá que preguntarse cuáles son las necesidades exteriores que tenemos de acuerdo a nuestro modo de vida, y localizar en el mapa las áreas que más nos convienen para centrar en ellas nuestra búsqueda. Debemos valorar la distancia al trabajo, a las actividades que realicemos, a los servicios que usamos, la conectividad, el acceso al transporte público… y considerar aparte del coste de la obra, qué supone vivir allí a diario en tiempo, dinero, y comodidad.

Características físicas y necesidades:
Uno no puede mover su casa de un sitio a otro -salvo aquel que viva en una caravana, claro está-, y aspectos tan diferentes como la accesibilidad, el consumo energético o el posible crecimiento familiar deben ser previstos pensando en el medio-largo plazo cuando uno va a elegir parcela. Una localización en pendiente tendrá previsiblemente mejores vistas que una localización llana, pero también puede implicar la existencia de escaleras. A la vez, el uso de las zonas exteriores será más aprovechable en el caso de terrenos planos. En otro ámbito, en un clima como el nuestro la incidencia del sol será un factor a tener en cuenta: un buen diseño arquitectónico puede ayudarnos a optimizar al máximo nuestra parcela en materia de gasto energético, pero sin duda la disposición de la misma será crucial. Por tanto habrá que proyectar las necesidades vitales sobre un espacio concreto, y ver si es viable construir el programa y la superficie deseados en la parcela elegida.

Presupuesto:
Las dos cuestiones anteriores se relacionan también con el presupuesto disponible. En este artículo hablábamos sobre el coste de una vivienda, y ya avanzábamos que el precio del metro cuadrado varía significativamente en función de la zona. Será también responsable contemplar las facilidades que nos ofrece la parcela para la ejecución de las obras, ya que esto puede encarecer o abaratar sensiblemente la ejecución.

Normativa:
Y por último, y posiblemente la cuestión más influyente: ¿qué se puede hacer en la parcela? Además de todo lo ya expuesto, será fundamental revisar la normativa que afecte a la finca que nos interesa, ya que por muchas ilusiones que depositemos en ella, tendremos que atenernos a la legislación vigente en materia de urbanismo. La edificabilidad, la altura, la separación a linderos, el tipo de construcción o incluso la imposibilidad de llevarla a cabo aparecen recogidos en el planeamiento y su consulta es obligada antes de emprender cualquier acción.

Nuestra recomendación, como siempre, es solicitar la ayuda de un especialista desde el primer momento. Son muchos los factores a tener en cuenta y no dar pasos en falso puede ahorrarnos dinero, tiempo y un disgusto.

Varios meses atrás dimos por terminada la obra de las oficinas de la empresa Deportae en el Cerrado Calderón, y os contábamos en este post lo gratificante que resultaba entregar una obra tan ajustada a lo proyectado. La gente de Deportae lleva ya un tiempo instalada en su nueva oficina – nos consta que bastante satisfechos con ella-, y la semana pasada volvimos por allí para tomar unas fotografías del proyecto que incluiremos a corto plazo en nuestra web.

Os mostramos unas pinceladas del reportaje que nos han preparado los chicos de Espæcial.

 

 

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En el post de hoy pretendemos analizar las ventajas e inconvenientes que tiene comprar una vivienda ya terminada, frente a construir la tuya propia. Aunque en un primer momento nuestra condición de arquitectos pueda hacernos sospechosos de afrontar este análisis con cierta predisposición hacia la opción de que te construyas tu propia vivienda, no lo des por hecho. Las viviendas de promotor también se construyen, y también las firman arquitectos, al fin y al cabo. No nos va el pan en que tomes una u otra decisión, y aunque si así lo fuera intentaríamos ser objetivos.

Ventajas de comprar una vivienda terminada.
Yo creo que la ventaja más obvia de comprar una vivienda terminada es que te ahorras las incertidumbres y el tiempo del proceso constructivo. Lo que ves es lo que hay, no te tienes que imaginar nada. Además, en los últimos tiempos se ha podido encontrar obra nueva y viviendas de segunda mano a muy buen precio, debido a la crisis. Si la vivienda está donde quieres y es cómo quieres, comprar una vivienda ya construida es una muy buena opción.

Desventajas de comprar una vivienda terminada.
Por el contrario, cuando compras una vivienda terminada no tienes la opción de proyectarla exactamente acorde a tus necesidades, en cuanto a distribución, materiales o equipamiento. A buen seguro en la gran mayoría de los casos el que compra algo hecho tiene que hacer concesiones, y hay detalles que si la vivienda la construyese él serían distintos. Además, el hecho de que sea una vivienda existente no te garantiza la ausencia de vicios ocultos. Por último, pero no menos importante, una vivienda ya construida, sobre todo si es nueva, lleva en su coste final el beneficio del constructor y del promotor, con lo que siempre va a ser más cara que la misma vivienda autoconstruida o autopromovida, ya que en esos casos al asumir tú el proceso de promoción y el proceso constructivo también estás ahorrándote esos márgenes.

Ventajas de construirte tu propia casa.
En este post anterior ya hice hincapié en las ventajas que le veo a construir tu propia vivienda, así que no abundaré mucho en ellas. Simplemente enunciaré las que yo veo más importante: hacerte tu casa justo como tú quieres, y suprimir los márgenes del promotor si autopromueves y del constructor si autoconstruyes.

Desventajas de construir tu propia vivienda.
La desventaja fundamental es la incertidumbre que genera todo el proceso constructivo y administrativo. Normalmente el autoconstructor nunca ha construido antes, y el riesgo y la incertidumbre del proceso no son nada agradables ya que se trata de un proceso largo y de una inversión muy importante. En esto sí que voy a ser poco objetivo y diré que si se está bien asesorado a nivel técnico y legal, por un buen arquitecto y si fuera necesario por un buen abogado, el proceso no tiene por qué implicar grandes riesgos.

Para terminar, os adjunto un cuadro resumen de lo visto en el artículo, de ventajas e inconvenientes, aunque por supuesto la decisión es vuestra y aunque guiada con la cabeza, también conviene hacerle caso a las tripas.

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La opción de buscar una vivienda inacabada para hacerte tu propia casa no es descartable a priori. Es una opción que puede tener ventajas económicas (que el precio del cuerpo cierto que compres sea inferior a lo que costaría una parcela en ese lugar con esas partidas ya construidas) o de oportunidad (que en el lugar en el que buscas sea la única opción). No obstante, hay que tener en cuenta una serie de temas antes de plantearte comprar dicha vivienda. Vamos por partes

¿En qué situación legal se encuentra esa vivienda?
Las viviendas inacabadas están inacabadas por algún motivo, y normalmente ese motivo es de carácter económico. Es habitual que la propiedad esté inmersa en algún procedimiento de administración concursal, o tenga cargas (hipotecas o similar). Por ello, es importante que antes de hacer nada te asesores con un abogado especialista en la materia, y así evitar adquirir junto con la vivienda otra serie de problemas.

¿En qué situación constructiva se encuentra esa vivienda?
Más allá de la situación legal, está la propia situación física en la que se encuentre la vivienda. Este tipo de construcciones han pasado mucho tiempo a la intemperie, normalmente sin que se hayan realizado las actuaciones de impremeabilización (cubiertas, enfoscados exteriores y pinturas) y por tanto los elementos construidos se hayan podido deteriorar en menor o mayor medida. Antes de comprar la vivienda también es recomendable ser asesorado por un perito que te indique en qué estado están las estructuras, cerramientos, instalaciones, etc.

¿En qué situación urbanística se encuentra la vivienda?
Hemos hablado de los posibles problemas legales y constructivos, pero todavía queda la situación urbanística en la que se pueda encontrar la vivienda. Y es que otro posible motivo por el que una vivienda puede quedarse incabada es por un procedimiento sancionador urbanístico o de restablecimiento de la legalidad urbanística, por una denuncia de un vecino por vistas o por otras causas. Puede que la vivienda fuese proyectada de una manera y construida de otra, que algún vecino denunciase porque sea más alta de lo que debe y le estaba quitando vistas, o puede que  se construyeran más metros de los que la normativa urbanística permite. En ese caso no tienes que hacer la cuenta de lo que vale el suelo y lo que vale lo que ya está construido, sino la cuenta de lo que vale el suelo, lo que vale lo que está construido legalmente, y sumarle los gastos que tendrás al demoler lo que está construido ilegalmente. También puede pasar que en esas condiciones no te interese la compra, por lo que es importante que estés correctamente asesorado desde un principio. Así pues, antes de comprar la vivienda es recomendable estar asesorado por un Arquitecto que te indique la situación urbanística de la propiedad.

Como conclusión antes de comprar una vivienda inacabada deberemos realizar comprobaciones legales, constructivas  y urbanísticas para estar seguros de que no nos encontraremos con ningún problema posterior. Si el resultado de las comprobaciones es favorable y vemos que la operación nos interesa, no hay ningún motivo por el que no podamos tomar este camino.

En los últimos días me he encontrado con bastantes artículos en internet con trucos para ahorrar al construir tu vivienda. Por ello, se me ha ocurrido hacer un post a la inversa, en el que planteo las cosas en las que a nuestro juicio NO debes ahorrar al hacer tu casa, o dicho de otra manera, aquellos gastos iniciales que provocarán ahorros a largo plazo.

“Compro caro porque soy pobre” es un dicho alemán con mucho sentido. Los alemanes piensan que las cosas importantes, como los zapatos o una chaqueta, tienen que ser buenos, para que cumplan su función y duren mucho tiempo. Vamos a extrapolar este concepto a la vivienda:

Gasta en un buen diseño

Puede parecer que estoy acercando el ascua a mi sardina, pero es una de las cosas que tengo más claras. Con un buen proyecto que prevea cosas tales como futuras ampliaciones, que module correctamente la estructura para que todas las ventanas y carpinterías puedan ser iguales y no a medida (y por lo tanto ahorre), que plantee un diseño en el que se distingan zonas de día / zonas de noche -o incluso la zona de invitados- para posteriormente poder segmentar las instalaciones, que plantee una geometría correcta, buenas orientaciones, uso de soluciones de climatización pasiva, que no contenga errores que luego se traduzcan en importantes sobrecostes durante la obra, vas a ahorrar mucho dinero. Normalmente un proyecto de arquitectura cuesta menos del 5% de lo que cuesta una obra, pero te puede ahorrar mucho más que su propio valor, con respecto a otro proyecto barato pero no optimizado o con errores.

Gasta en eficiencia energética.

A nivel de instalaciones, unas buenas placas para calentar el agua recuperan la inversión mediante ahorro eléctrico en menos de cinco años, y a partir de ahí gastas menos luz. Unas instalaciones correctamente segmentadas te permiten desconectar ciertas zonas de la casa cuando no las estás usando (por ejemplo, si tienes zona para los invitados, debe estar en un circuito independiente que puedes cerrar. Cuesta un poco más al inicio pero luego ahorras toda la vida). Lo mismo se puede decir de la climatización, segmentarla es fundamental, en función del uso y de las orientaciones. Puedes utilizar por ejemplo sistemas Airzone, pero sobre todo la clave es hacer un buen proyecto de instalaciones. Hay viviendas en las que existen zonas que en determinada hora del día están calientes porque les da el sol y otras frías al mismo tiempo, es importante que la instalación haya previsto esas cosas para poder hacer en cada espacio lo que haga falta (refrigerar en uno a la vez que calientas en otro), y no usar los espacios que no hagan falta cuando no hagan falta. Las placas fotovoltaicas son también una opción que a la larga se amortiza, y que si en el futuro se permite almacenar energía en la vivienda y utilizar la energía que generamos (ahora la tienes que enchufar a la red y “vendérsela” a la compañía suministradora) puede ser una auténtica revolución.

A nivel constructivo, se deben utilizar sistemas con buenos aislamientos y que eliminen los puentes térmicos, y luego auditar las soluciones empleadas con cámaras termográficas o con tests de presión dentro de la vivienda del tipo Passivhaus. Un buen aislamiento SATE y unas buenas ventanas, con rotura de puente térmico, cámara, y vidrio exterior bajo emisivo (cuidado con colocarlo al revés, que de todo se ve en la viña del señor) implica un mayor coste al inicio pero que se irá amortizando, y tras el payback todo es ahorro.

Existen además sistemas que no sólo evitan la entrada de frío o de calor mediante el aislamiento, sino que pueden permitir la entrada de energía exterior cuando nos interesa, o incluso la refrigeración. Un ejemplo serían los muros trombe, que generan en el exterior un efecto invernadero que calienta un muro cerámico o de piedra de gran grosor y de baja transmitancia, de manera que la energía se genera en el día pero llega a la vivienda por la noche (tarda un día entero en pasar de una cara del muro a la otra). Un caso contrario, el de refrigerar en vez de calentar, puede conseguirse mediante cubiertas azules que aíslan pero por las que además puedes circular aire que mueven chimeneas solares. Estas últimas son chimeneas que disponen de elementos metálicos en el exterior que se calientan y calientan el aire que contienen, generando movimiento de aire ya que el aire caliente sube, y por tanto ventilación, ya que ese aire “tira” del resto del aire de la chimenea. Si haces circular el aire por el agua que se encuentra a una menor temperatura, se enfría, y si luego lo haces desembocar dentro de la vivienda estás generando refrigeración en el interior.

Utiliza sistemas que gasten poco agua y que reutilicen las aguas.

Otro ahorro importante que puedes tener en la casa es el uso de elementos que minimicen el gasto de agua, que reutilicen las aguas no fecales e incluso que almacenen y reutilicen agua de lluvia. A la larga son temas que acaban amortizándose.

Utiliza vegetación de hoja caduca.

Los diseños que protegen en verano los paramentos al Sol con vegetación de hoja caduca, para protegernos de un aporte de energía masivo, pero luego dejan pasar esa energía en invierno al caer las hojas son una estupenda solución, no demasiado cara.

Ventila.

Puede parecer un consejo de abuela, pero no lo es. Preocuparse porque el diseño prevea sistemas de ventilación cruzada, que se puedan cerrar en invierno para no perder energía, pero abrir en verano para ventilar y conseguir atemperar los espacios sin gasto energético son una fuente importante de ahorro.

Cuidado con la termoarcilla.

La termoarcilla es un excelente sistema constructivo con muchas virtudes. Al tratarse de elementos de gran formato se tarda menos en levantar los muros. Además, tiene unas excelentes condiciones de aislamiento térmico y acústico. Simplemente os advierto que si os decantáis por este sistema, lo instalen profesionales que estén habituados a utilizarlo, y se usen las piezas especiales para los remates. Es muy habitual ver a albañiles hacer un mal uso de la termoarcilla por desconocimiento, y rematar las esquinas o los dinteles y jambas con ladrillo o con trozos de termoarcilla en vez de las piezas especiales diseñadas a tales efectos, generando de esa manera puentes térmicos y acústicos.

Planifica bien la obra y contrata a un buen supervisor de la constructora y de los oficios.

Una obra es un proceso con muchas líneas distintas que se superponen. Unas actuaciones se tienen que hacer antes que otras (como las instalaciones antes que los enlucidos) y hay actuaciones que son embudo de todas las demás (Por ejemplo después de hormigonar hay que dejar un tiempo antes de poder trabajar en una nueva planta) por lo que un buen diseño del proceso puede optimizarlo y ahorrarte mucho dinero. Si haces autoconstrucción, no ahorres en el diseño de ese proceso, contrata a un buen Project manager para ello. Si delegas la construcción en una constructora, el proceso no es responsabilidad tuya, pero sí es importante que controles con un técnico las calidades y los plazos de la obra, y que se esté haciendo lo proyectado. Este es otro gasto que no merece la pena ahorrarse, porque una buena supervisión te puede ahorrar más dinero de lo que cuesta.

Conclusión

Se podrían decir muchas más cosas, pero me quedaré en estos ejemplos y en un concepto general. Al pensar en toda la vida útil de la vivienda y no sólo en la inversión inicial, sino en el gasto mensual, en el mantenimiento anual y plurianual, en la durabilidad, cambia la perspectiva.

Hay cosas que no son un gasto sino una inversión, y es en esas en las que hay que gastar.

Hoy nos gustaría hacer una comparativa sobre las ventajas e inconvenientes de dos opciones que uno tiene para conseguir la casa de sus sueños. La primera de ellas sería comprar una parcela y construir una vivienda desde cero, siendo la segunda de las opciones comprar una casa antigua y reformarla ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada una de las dos opciones?

Ventajas de comenzar una vivienda desde cero.

Al comenzar una vivienda desde cero, tienes la posibilidad de hacer exactamente lo que quieres, tanto en lo referente al estilo de la vivienda, como en lo referente a la distribución de la misma y su adecuación a tu estilo de vida. Por último, también decides las prestaciones que le quieres dar a tu vivienda, teniendo en cuenta cómo vas a usar la casa. En cierto modo, de lo que estamos hablando es de hacernos un “traje a medida”. Por otro lado, al hacer de autopromotor, estás eliminando el margen que un promotor profesional le carga a una vivienda nueva, con lo que también ahorras dinero con respecto a comprar esa misma en el mercado de vivienda nueva. Si decidieses también eliminar al constructor y contratar tu los gremios por separado, podrías ahorrar también el margen del constructor, aunque en este caso te haría falta un “Project manager” para suplir la ausencia de coordinación de gremios que asume el constructor.

Ventajas de comprar una casa antigua y reformarla.

A mi entender son básicamente tres. En primer lugar, puede que para ti la ubicación sea un factor clave, y que donde quieres vivir no haya parcelas para hacer una obra nueva (por ejemplo, en el centro de Málaga). En ese caso, reformar una casa antigua puede ser la única opción para conseguir vivir donde tu quieres. También puede ocurrir que busques una componente histórica, que sólo puedas conseguir rehabilitando. Si eres un enamorado de la fábrica de ladrillo antigua, de los artesonados de madera, de las mamposterías, o de los suelos hidráulicos, la rehabilitación te permite conjugar lo nuevo y lo viejo, consiguiendo ambientes que no conseguirías con una vivienda de nueva fábrica. Por último, pero no menos importante, está el vector económico. Durante la crisis, y todavía, aunque cada vez menos, ha habido oportunidades de compra de viviendas en las que el precio de compra era imposible de conseguir sumando el precio de parcela y el precio de construcción nueva. Salía mucho más a cuenta comprar algo existente y reformar, que comprar una parcela y hacer obra nueva. Esto es así porque el precio de la vivienda de segunda mano es más elástico que el de la obra nueva, al poder venir de herencias, o al existir ya costes hundidos. Durante la crisis he estado como arquitecto en operaciones en las que cuando me enteraba de los precios de venta no me lo podía creer, algunas veces el precio de venta de los inmuebles era menor que lo que valdría construirlos hoy en día, sin entrar en lo que valdría el suelo (precios de venta del entorno de los 600 euros/m2). En esos casos, sin duda puede salir a cuenta comprar algo antiguo y reformar, dado que la sumatoria del coste de venta y la reforma será a todas luces inferior al de la parcela y la obra nueva.

Desventajas de comenzar una vivienda desde cero.

La desventaja fundamental es la incertidumbre del proceso. La gente tiene miedo a encontrarse problemas con la licencia, a descubrir que no puede construir lo que él creía o lo que le prometieron, a que la construcción se encarezca, a que se produzcan retrasos en el proceso de construcción, o a que al final haya problemas para conseguir los papeles de obra nueva y los suministros. Es una realidad que encargarte tu de la construcción añade un punto de riesgo, pero precisamente por eso es más barato que comprar terminado. Si estás bien asesorado no tienes por qué tener problemas, y si los tienes, se resolverán. Ese es nuestro trabajo ;L)

Desventajas de comprar una vivienda a reformar.

Todo lo que hemos planteado con respecto a la obra nueva es igualmente aplicable a la reforma, si bien es cierto que la parte administrativa puede ser algo más simple. La principal desventaja a mi juicio de las viviendas  a reformar es que puedan surgir imprevistos durante la obra, debido al estado de la casa antigua. Muchos habéis visto los programas de reformas tipo “love it or list it”, en los que a mitad de obra el constructor y la interiorista le informan al dueño de que han encontrado una viga podrida, o fibrocemento, o las instalaciones en peor estado de lo que pensaban, y le informan del sobrecoste que implica. La realidad es que esto puede suceder, y la única receta para prevenirlo es también el asesoramiento previo y un estudio lo más pormenorizado posible del estado de lo que compras antes de comprar, para que no haya sorpresas. Entre los extranjeros, por ejemplo, está muy extendido encargar una “due diligence” o un “survey” de la vivienda que se quieren comprar, es un trabajo que nos llega muy a menudo a la oficina. De esta manera se evitan sorpresas que pueden subir mucho los costes. Los mayores riesgos siempre vienen del estado de la estructura, sobre todo en las viviendas muy antiguas con muros de carga y forjados de madera.

Como conclusión, os diría que dependiendo de la situación, ambas opciones pueden ser recomendables, siempre que conozcamos los pros y los contras de cada una, y que os asesoréis bien durante el proceso.

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Si has decidido construirte tu propia casa en lugar de comprar una ya hecha, creo que has tomado una estupenda decisión. Vas a tener una casa hecha exactamente conforme a tus necesidades, conforme a tu estilo, y vas a eliminar los márgenes que un promotor profesional carga sobre la vivienda ya construida, ya que vas a hacer de autopromotor, con lo cual la vivienda te va a salir más barata que si te comprases la misma ya hecha.

Por otro lado, estás a punto de comenzar un camino que no conoces, y no te vendrán mal ciertos consejos. Algo que le ocurre a mucha gente que va a construirse su propia vivienda es que no sabe realmente en qué gastos va a incurrir como autopromotor, pide el préstamo para pagar la parcela, al constructor y al arquitecto, y luego se va encontrando imprevistos. Vamos a intentar que esto no pase.

Mi idea al escribir este post es haceros una visual de todos los gastos que van a ir apareciendo a lo largo de la promoción.

  • El primer gasto de todos es la compra de la parcela. Puede llevar gastos de comisiones si es a través de inmobiliaria, y tendrá asimismo gastos de notario y registro, y los impuestos correspondientes. El precio de una parcela es variable dependiendo de la ubicación, vistas, etc. Como orientación, una parcela de 400 m2 con posibilidad de construir 120 m2 y sótano en Torremolinos, con vistas al mar, puede estar en el entorno de los 120.000 Euros en estos momentos.
  • Después está el gasto del arquitecto proyectista. Un proyecto básico y de ejecución, con estudio de seguridad y salud, puede rondar el 5% del valor de la construcción.
  • Luego están los gastos de licencia de obra en el ayuntamiento, a los que habrá que añadir el gasto del impuesto de construcciones y obras. Las tasas municipales de licencia de obra suelen estar en el entorno del 2,2% del coste de construcción, y el Impuesto de construcciones y obras, en el entorno del 4,5% del coste de la construcción, aunque depende del ayuntamiento.
  • Será también necesario hacer un topográfico de la parcela, y un estudio geotécnico de la misma. El topográfico estará en el entorno de los 300-400 Euros en una parcela normal, y el geotécnico depende de su complejidad, puede rondar los 1.000 Euros.
  • Una vez obtenida licencia, deberás conseguir el precio del constructor por hacer la obra. Este es el gasto más importante que tiene un promotor. El precio de la construcción es variable dependiendo de las calidades y del tipo de construcción, pero para tener una estimación, el colegio de arquitectos de Málaga en sus costes de la construcción de 2017 establece un importe de 926 Euros / m2 de construcción. Una recomendación sobre la forma de pago es que pagues el trabajo realizado, certificado por tu técnico, y nunca antes, para evitar sorpresas.
  • Como promotor, tendrás que hacer frente al gasto del seguro decenal y de la OCT. Como autopromotor puedes no hacerlo, pero eso implicará que en la escritura quede indicado que no se ha hecho el seguro decenal, y puede dar problemas para vender. El precio del seguro decenal puede estar en el entorno de los 3.000 Euros, y la OCT puede estar en el entorno de los 2.000 Euros.
  • Durante la obra, tendrás que contratar a un arquitecto director de obra y a un aparejador para la dirección de ejecución, así como a un coordinador de seguridad y salud. El Director de obra suele cobrar en torno al 3% del PEM, igual que el Director de ejecución de obra (otro 3% del PEM), y el coordinador de seguridad y salud entre el 0,5 y el 1% del PEM (Presupuesto de ejecución material).
  • Una vez que se termine la obra tendrás que hacer la licencia de primera ocupación, y pagar sus correspondientes tasas; las tasas de la primera ocupación suelen estar en el entorno del 0,9% del PEM. Hará falta el libro del edificio (esto puede estar incluido o no en los honorarios iniciales del arquitecto y es bueno comprobarlo al principio), escriturar y registrar (gastos en función de lo que se escritura de los que se puede consultar precios también al principio), y los impuestos que se devenguen de esto (el impuesto de actos jurídicos documentados está en el entorno del 1 por mil del importe por el que escrituras). También tendrás que realizar las altas en las diferentes compañías suministradoras; cada una tiene un importe por el alta, que es conveniente consultar de antemano.

A grandes rasgos estos son todos los pasos que se van a ir dando a lo largo de la promoción y te van a suponer algún gasto.

A continuación te adjunto una tabla resumen de lo comentado.

Esta semana en Klic nos centramos en el diseño de espacios de venta, ya que tenemos una serie de cosas que contaros relacionadas con el mundo del retail:

Lo primero de todo es que a finales de la semana pasada se publicaron los resultados del concurso de la nueva línea de diseño interior para los locales de una conocida cadena de zapatería española. Nos hemos quedado con la miel en los labios, ya que de más de 70 inscritos, y siendo tres los proyectos finalistas premiados, nuestra propuesta ha resultado en 5º lugar. Un puesto agridulce ya que por un lado se ha visto reconocido el trabajo, pero por unos pocos puntos podríamos haber optado a uno de los tres premios concedidos por el jurado.

Podéis ver las imágenes y los dibujos de nuestro proyecto un poco más abajo. En él proponemos un espacio de venta sofisticado y original, sin por ello desatender las necesidades funcionales propias de la zapatería. Nuestra idea busca ganar en sensaciones y en emoción, siendo coherentes con los valores y la imagen de una marca ya consolidada. Para ello, nos hemos inspirado en la atmósfera de un desfile de moda, con su pasarela central por la que las modelos -y a partir de ahora también las clientas- caminan luciendo y comprobando el calzado. Frente al trámite incómodo y rutinario que pueda suponer el descalzarse y probarse un nuevo modelo, proponemos una experiencia confortable, elegante y única que convierte a la clienta en la verdadera protagonista.

Así, en el centro de la tienda se dispone una franja luminosa que se pliega sobre sí misma. Este elemento es a la vez un expositor de zapatos que se muestra al exterior de la tienda, una pasarela caminable en su tramo intermedio, un espejo en el que mirarse, y un foco de luz difusa en el techo. En los laterales de la tienda, el nuevo diseño de las estanterías mejora la visibilidad del producto, y las líneas curvas del mobiliario trasmiten la modernidad del diseño y las nuevas tendencias.

Aprovechamos la entrada para deciros también que mañana martes, nuestro CEO Juan Goñi participará como ponente en el EVENTO EMPRESARIAL POP UP MODA MÁLAGA que organiza el IMFE en el porche del Museo Alborania del Palmeral de las Sorpresas, hablando de la importancia de la imagen en los espacios de moda de 12 a 14. Podéis seguir su intervención a través de Facebook Life, esperar a la publicación del vídeo del evento dentro de unos días, o por supuesto, ¡acercaros por allí!

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