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Residencia DBB
Govaert & Vanhoutte Architects. Ejemplo de hibridación de materiales.

Una de las grandes ventajas de #hacermemipropiacasa es que podré hacerla a mi medida, adecuarla a mi presupuesto, mis necesidades y mis gustos. La elección de los materiales tiene mucho de lo anterior, y acertar en este punto será fundamental para lograr ambientes confortables y vivideros.

Como arquitectos, miraremos más allá de la apariencia estética, atendiendo también a cuestiones tan diversas como el confort, la seguridad, la economía, o la sostenibilidad.  Por otro lado, las sensaciones no sólo obedecen a la vista, y es que hay otros tres sentidos que tienen mucho que decir: el tacto, relacionado con el confort térmico y las texturas; el oído, sensible al ruido exterior y la reverberación interior; y el olfato, que nos hará percibir los aromas o la humedad del ambiente. Cuando trabajamos con nuestros clientes, nuestra labor es la de ofrecer una paleta de materiales razonables, informar sobre las ventajas e inconvenientes de cada uno, y aconsejar. El hecho de decantarnos una u otra opción debe responder siempre a una lógica. Habría que preguntarse entonces: ¿qué criterios debo tener en cuenta a la hora de seleccionar materiales?

CRITERIOS MECÁNICOS, FÍSICOS Y QUÍMICOS:

Debemos poner a trabajar cada material en aquello que es mejor: los materiales pétreos son buenos si se les usa para soportar cargas, y en grandes espesores almacenan el calor; la madera es ligera y trabaja bien a flexión, aunque hay que prevenir cómo le afectan la humedad y el fuego; el vidrio: más allá de permitir el paso de la luz es un buen conductor de calor, es decir, un mal aislante; el acero es muy resistente al la erosión; y el corcho es un buen aislante térmico al que no le afecta la humedad. Estos son algunos ejemplos muy simples, pero lo que está claro es que debemos saber cuáles son los puntos fuertes y débiles de cada elemento para que respondan a las solicitaciones a las que serán sometidos.

  • Propiedades térmicas: hay dos factores a valorar: la conductividad y la inercia térmica. La primera se refiere a la capacidad de aislar de un material, y la segunda, a su facilidad para acumular calor en su interior para devolverlo más tarde. Hacer un uso coherente de estas propiedades puede repercutir sensiblemente en nuestro gasto en electricidad y  en nuestro confort térmico. En general, cuanto más ligero es el material, mejor aislante (corcho, lana de roca, fibra de madera…). Los elementos con gran masa, como un muro de piedra, son buenos almacenadores de calor.
  • Propiedades acústicas: todos conocemos algún ejemplo de local en el que resulta imposible tener una conversación por culpa del ruido. Aislar del exterior y evitar la reverberación que se produce en un espacio se consigue con materiales fonoabsorventes, que normalmente son aquellos más blandos o capaces de disipar las ondas al vibrar ellos mismos. Conocer el tipo de ruido predominante será decisivo para la elección de materiales.
  • Comportamiento frente a la humedad: la presencia humana en el interior de los edificios genera vapor de agua, algo que se suma a la humedad ya de por si presente en cada ambiente. Hay que evitar las condensaciones para que los espacios sean salubres. Determinados materiales permitirán al edificio “respirar”, otros evitarán el paso indeseado de la humedad, y algunos incluso podrán captarla de forma natural regulando su presencia. Hay que saber en qué caso recurrir a uno u otro.
  • Comportamiento frente al fuego: la seguridad de los usuarios de los edificios debe garantizarse mediante la elección de materiales no inflamables ni emisores de gases tóxicos. Este es un factor muy controlado por la normativa.

DISEÑO

Cuidar la armonía de los espacios se apoya en gran parte en la elección de los materiales. El color, la textura y las formas que se empleen darán lugar a sensaciones, muchas de ellas inconscientes. Así, los materiales pétreos transmitirán robustez y seguridad; las maderas nos remitirán a la naturaleza; los metálicos nos harán percibir sofisticación y tecnológia (…). Existe toda una psicología del color y del material que es conveniente saber emplear para alcanzar el punto deseado. Definir una paleta limitada de materiales que combinen entre sí ayudará a alcanzar el equilibrio, evitando que nos saturemos.

Vía Pinterest

Muestra de paleta de materiales

ECONOMÍA

A la hora de elegir materiales, la economía siempre es un factor condicionante. Hay que buscar un equilibrio entre el presupuesto disponible y las prestaciones requeridas. Como en tantas situaciones, lo barato puede salir muy caro. Nosotros recomendamos que la lectura se haga pensando en el largo plazo. Habrá que atender a la durabilidad de los mismos, a su comportamiento ante el uso que se les va a dar, y a su mantenimiento. Si por ejemplo optamos por un acabado en madera para un exterior debemos prever que periódicamente habrá que barnizarla evitar su deterioro.

Por otro lado, hay que valorar la influencia en el consumo energético del edificio: invertir en un mejor aislamiento o unos buenos vidrios supone una mayor inversión inicial, pero hará que se reduzca a medio-largo plazo la factura eléctrica.

En relación a la economía no debemos descuidar tampoco el siguiente punto.

IMPACTO MEDIO AMBIENTAL / SALUD

El sector de la construcción es el que mayor indicencia tiene en el medio ambiente. Poco a poco se va tomando conciencia y cada vez se afinan más los protocolos para minimizar su impacto. Por poner un ejemplo, con el Análisis de Ciclo de Vida de los materiales (ACV) podemos conocer el consumo de energía incorporado desde la fabricación hasta la puesta obra y la demolición de un elemento. Así, optar por soluciones más sostenibles será más sencillo.

Por otro lado, la salud está también en juego. El Síndrome del Edificio Enfermo está definido por la OMS como un “conjunto de enfermedades originadas o estimuladas por la contaminación del aire en los espacios cerrados”. La elección de los materiales juega un papel relevante en este punto: condicionan la humedad presente en el ambiente, y en algunos casos pueden suponer un riesgo al resultar tóxicos. Será imprescindible conocer cuáles pueden llegar a ser perjudiciales para evitar su uso.

Can Xomeu Rita
Un proyecto de Mariá Castelló en el que se saca un gran partido al material.

 

Como ya te explicábamos, acertar en la selección de los materiales será fundamental. En KLIC ARQUITECTOS estaremos encantados de asesorarte en los campos anteriormente descritos.

Esta semana queremos enseñaros uno de los proyectos en los que estamos trabajando actualmente, que además sirve perfectamente para ilustrar algo de lo que no hacemos más que hablar. Si nos sigues en el blog, ya te sonará eso de #hacermemipropiacasa

Ocurre en muchos casos que alguien que ha dado con una oportunidad del mercado se pone en contacto con nosotros antes de efectuar la compra. Con frecuencia, suele ser el caso de inmuebles de cierta antigüedad, que tienen muchas posibilidades de reforma, pero que a la vez son susceptibles de tener vicios ocultos o de estar bajo algún tipo de afección urbanística que restringe las opciones de actuar en él. Os contábamos las ventajas de esta fórmula en este post. En estos casos, el cliente prefiere que un especialista revise todo lo concerniente al edificio para quedarse tranquilo con lo que adquiere. Es muy razonable: ¿comprarías un coche de segunda mano sin contar con el visto bueno de tu mecánico de confianza? -No, ¿verdad? – ¡pues para tu vivienda con mayor motivo! Cuando alguien nos solicita ayuda, nuestro equipo se pone a trabajar en tres líneas:

  1.  Visita del inmueble para realizar una inspección física en busca de problemas significativos y posibles patologías. También levantamos nuestros propios planos para comprobar que todo está en orden de acuerdo a lo que se oferta.
  2. En paralelo, analizaremos el ámbito urbanístico-legal, porque si factores como la edificabilidad, la distancia a linderos o alguna ordenanza local no se está cumpliendo, es posible que haya dificultades a la hora de pedir permiso para una reforma, especialmente si es de obra mayor. Si el precio del inmueble es bajo pero no tengo opción a reformarlo, puede que no sea tan buen negocio… En cualquier caso, nuestra experiencia y conocimiento en legislación nos capacita para ofrecer soluciones a cada situación, y es que a veces hay que exprimir el ingenio: pequeños matices pueden hacer que algo no permitido sea perfectamente lícito.
  3. Otra labor que con frecuencia hacemos es la de proponer una distribución de espacios, que sin ser ni mucho menos definitiva sirve para analizar cuál es el potencial del inmueble de cara a su reforma.

Con estos tres valores y las conclusiones de nuestro análisis, el cliente cuenta con más argumentos que le dan seguridad para descartar o decantarse finalmente por la compra.

Si la decisión es favorable, el siguiente paso es el encargo:

Entramos de lleno en un proceso creativo en el que atendiendo a las necesidades que se nos han transmitido buscamos soluciones espaciales y de diseño con las que dar forma al proyecto. En nuestro planing de trabajo siempre contemplamos reuniones periódicas con el cliente. Esto sirve para recibir su feed-back e ir adaptando la vivienda al gusto de quien será su inquilino. En el ejemplo que hoy os mostramos, uno de los condicionantes más significativos era el de adecuar la vivienda a una persona con movilidad reducida.

Una vez que la propuesta de distribución es satisfactoria para todos, nos lanzamos a definir los espacios. En el estudio contamos con una persona especialista en diseño de interiores, y apoyándonos en infografías 3D detallamos aspectos como la organización de los espacios, los materiales de acabados, o la iluminación. En las imágenes podéis ver un ejemplo ilustrativo del nivel de definición al que se puede llegar.

 

Estado original

 

Exterior

 

Salón

 

Cocina

 

 

Baño

 

Dormitorio

Llegados a ese punto, ya sólo queda ponerse manos a la obra, para lo que podemos asesorarte en la búsqueda de la empresa constructora, y encargarnos de la dirección. En esta vivienda empezaremos en breve con los trabajos, y estamos deseando mostraros imágenes del proceso y de la casa ya finalizada.

Si has dado con una oportunidad y estás pensando en comprar para reformar, ya sabes que puedes ponerte en contacto con nosotros a través del formulario de nuestra web, estaremos encantados de atenderte.

 

Promoción desarrollada mediante fórmula cooperativa. Fuente: EL País

En el post de esta semana, enmarcado en la serie #hacermemipropiacasa, centramos nuestra atención en un modelo de autopromoción para vivienda colectiva: las cooperativas de viviendas.

Este modelo, que fue una práctica habitual durante años, cayó en desuso debido al auge de las empresas inmobiliarias. En nuestros días vuelve a pujar con fuerza de la mano de tendencias como el cohousing o las emergentes cooperativas de rehabilitación. Además, en nuestra comunidad autónoma, Andalucía, jugamos con la baza de los importantes beneficios fiscales que atañen a este modelo, ya que será posible contar con exenciones y bonificaciones en distintos impuestos, así como acceder a condiciones favorables de financiación.

Nos parece un modelo algo desconocido, pero muy interesante, y por ello hemos querido hacer una breve exposición del funcionamiento de una cooperativa de viviendas.

Lo primero de todo ¿qué es una cooperativa de viviendas?

Una cooperativa es una fórmula eficaz para satisfacer el derecho de acceso a la vivienda. En ella, un grupo de personas físicas o jurídicas (entes públicos o entidades sin ánimo de lucro) se asocian para convertirse en autopromotores y adjudicatarios de sus propias viviendas. El objetivo es poder acceder a éstas en las mejores condiciones de calidad y coste posible, para lo que se asume la función del promotor, suprimiendo de esta forma el sobrecoste que genera el beneficio de esta parte. Se priorizan las necesidades del socio frente al beneficio económico, que no forma parte del precio final.

Los cooperativistas pueden adquirir, parcelar y urbanizar y desarrollar terrenos con el objetivo de proporcionar a los socios viviendas, locales, edificaciones o instalaciones, así como acometer labores de rehabilitación.

La cooperativa es una sociedad participativa, de estructura y control democráticos, en la que los socios cooperativistas participan activamente en la gestión de la sociedad y el proceso de construcción. Se rige, al igual que el resto de cooperativas, por los principios de igualdad de derechos y obligaciones entre los socios, libre adhesión y baja voluntaria.

Para facilitar la administración de las mismas, es frecuente contar con una gestora de cooperativas (no confundir con promotora, ni con la propia cooperativa), que según se decida, podrá asumir las funciones de búsqueda de más socios, de terrenos, de la constructora, así como hacerse cargo de la gestión de los trámites administrativos. Esto no quita que en todo momento estas acciones deben estar respaldadas por el Consejo Rector e informadas a los socios.

¿Qué ventajas tiene elegir este modelo?

  • Es más económico. Como en la autopromoción en general, al eliminar al promotor externo y asumir su función, se suprime su beneficio. El precio es el de coste, ya que no se persigue un lucro mercantil. Además, en Andalucía existen beneficios fiscales (Puedes consultarlas en las páginas 36 y 37 de esta guía). En general, los gastos de notaría, registro y otras obligaciones son menores que en una compraventa directa, y existen condiciones favorables para la financiación de las hipotecas.
  • Diseño a medida. Factor especialmente interesante cuando el grupo de personas que se asocia comparte alguna necesidad o sensibilidad especial. Es el caso de personas mayores que buscan un lugar en el que poder envejecer de manera cómoda, compartiendo compañía así como una serie de atenciones que al ponerlas en común son más asequibles (los cohousing); también familias que cuenten con miembros con necesidades especiales de movilidad, para lo que requieren un diseño adaptado; o grupos de personas que comparten una determinada sensibilidad ambiental y se juntan para promover viviendas sostenibles.
  • Customización y elección de materiales y calidades. Frente al modelo predominante en el mercado, en el que las vivienas ya están definidas en su totalidad, es posible decidir a medida que se construye sobre aspectos de la configuración o de materiales que afectan a la propia vivienda. Vas a hacerte tu propia casa, así que puedes hacerla a tu medida.
  • Modelo participativo y democrático. Las decisiones que afectan a lo común se toman por mayoría, y cada socio tiene un voto.
  • Información y transparencia. Todo el proceso debe cumplir el derecho de información ejercido por los socios.
  • Posibilidad de abandonar la cooperativa. El cooperativista tiene el derecho de darse de baja voluntaria, con derecho también a recuperar todas las cantidades aportadas a cuenta de vivienda (si la baja es injustificada perdería solo un 5%). Esto no ocurre cuando se compra a promotor. En muchos casos, existe una lista de espera, de manera que en caso de producirse la salida de un socio, se sustituye por otro.
  • Seguro. En caso de que la constructora no entregue las viviendas en el plazo acordado, existe una compañía de seguros que cubre las aportaciones de los cooperativistas.

Inconvenientes

  • Habrá que hacer un adelanto de dinero para realizar la obra, que en primer término se destinará a la adquisición del suelo.
  • También está la cuestión del precio, que si bien a priori será más bajo que para la compra de vivienda ya construida, puede sufrir encarecimientos por imprevistos surgidos en la planificación o durante la obra. Contratar un producto llave en mano a la constructora puede ser una garantía para que esto no ocurra.
  • Los plazos son más largos, ya que la vivienda no está construida.
  • La toma de decisiones colectivas puede implicar un desgaste personal. Al final siempre hay que hacer determinadas concesiones.
  • Ha habido casos de gestoras de cooperativas que han estafado a los cooperativistas, pero claro, esto no es un caso inherente ni exclusivo de esta práctica.

Para ilustrar lo expuesto y animar un poco el tema, dejamos aquí varios links como ejemplos de cooperativas de viviendas en nuestro país.

Cooperativa en Madrid. Sostenibilidad económica y energética

Cooperativa en Barcelona. 

Cohousing para mayores

Artículo en El País

Como en el resto de casos de autopromoción, al final el riesgo radica en el buen hacer y el control de los procesos. Normalmente los socios carecen de experiencia en el campo de la autopromoción mediante cooperativas de viviendas, así que para evitar estos problemas y agilizar el camino será importante rodearse del asesoramiento legal y técnico adecuado.

En Klicarquitectos estaremos encantados de asesoraros en estos temas, rellena el formulario “contacta con nosotros” y nos pondremos en contacto contigo, o directamente llámanos.

 

En el post de hoy vamos a jugar al ¿Quién es quien?, el clásico juego infantil en el que a medida que se avanza van desvelándose los perfiles de unos personajes, pero trasladándolo a la autopromoción de una vivienda. Como ya hemos venido explicando en anteriores entradas, para que una obra pueda llevarse a buen puerto será necesario pasar por una serie de hitos, y en cada uno aparecerán distintos profesionales con una función muy concreta. Hoy vamos a explicar quienes son estos agentes y aclararemos hasta dónde llegan las atribuciones de cada uno.

El promotor (autopromotor en este caso)
Es aquel que asume la labor de emprender la construcción. Dado que será el futuro usuario de la vivienda, ésta debe adaptarse a su estilo de vida, a sus necesidades y obviamente, a su presupuesto.
Para ser considerado autopromotor y beneficiarse de las ventajas fisales de esta categoría el objetivo no debe ser el de alquilar o vender la vivienda (pago del 10% del IVA del presupuesto de contrata para el caso de autopromoción de vivienda frente al 21% de un promotor al uso)

El arquitecto (proyectista)
Diseñará la vivienda de acuerdo a las exigencias del cliente, atendiendo a los condicionantes de la parcela elegida, a la normativa vigente, y haciendo que su construcción sea viable en términos constructivos. Normalmente se encargará del anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución y la dirección de obra, que son tres conceptos que definiremos en profundidad en un futuro post.
Los honorarios por estas funciones van del 6 al 10% del Presupuestode Ejecución Material de la obra (PEM). Tenemos que recordarte que invertir en diseño es garantizar el confort durante el tiempo que vaya a usarse la vivienda.

El arquitecto director de obra
Como hemos mencionado anteriormente, esta función la asume con frecuencia el arquitecto proyectista, aunque no necesariamente tiene que ser así. Según la legislación correspondiente, esta labor consiste en”Formar parte de la Dirección Facultativa de la obra, y dirigir su desarrollo  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
La terminología suele dar pie a confusión en este caso, ya que induce a pensar que su función es la de dirigir los trabajos de construcción, a los operarios, y encargarse de la correcta ejecución de las obras: no, es un supervisor general de que todo marcha conforme a proyecto y de que no se den fallos producidos por parte del ejecutor de la obra.

El director de ejecución (el aparejador)
Según la legislación correspondiente “El director de ejecución de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.”
Esto es, se encarga de llevar a cabo un control minucioso de la obra, haciendo un seguimiento continuo de la misma y de los materiales que llegan, y verificando para el cliente que el constructor actúa correctamente.
Sus honorarios se mueven entre el 2 y el 4% del PEM.

Fuente: freepik

El constructor
Es el agente que asume el compromiso de ejecutar la obra, es decir, pone los medios humanos y materiales necesarios para realizar la construcción conforme al proyecto, y además será quien contrate al jefe de obra: la figura que manda sobre lo operarios.

El coordinador de seguridad y salud
Coordina la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Digamos que vela porque todo lo que ocurre en obra se haga conforme a la normativa de seguridad y control, evitando incidentes. Puede darse el caso de que Director de obra + director de ejecución asuman esta función. Juntas, estas tres funciones constituyen la Dirección Facultativa.

El topógrafo
Es un técnico encargado del levantamiento de la planimetría exacta de la parcela, empleando herramientas específicas que garanticen la referenciación de los puntos del terreno. Esto es esencial para que al proyectar en plano todo encaje con la realidad física de la parcela.

El geólogo
Aportará el informe geotécnico, un documento imprescindible para conocer la composición física del suelo sobre el que se proyecta, y así saber el tipo de cimentación y estructura será necesaria.

Organismo de Control Técnico (OCT)
Son entidades que controlan la calidad de la estructura. Es necesaria para realizar el seguro decenal, y obligatoria su contratación por parte del promotor. Para el autopromotor es opcional, como veremos a continuación.

Compañía aseguradora para el seguro decenal
El seguro decenal es una obligación del promotor, para que en caso de que existan problemas estructurales en la edificación, estos estén asegurados para el comprador. En el caso del autopromotor, al ser él su propio cliente, esta obligación puede obviarse, pero aparecerá en la escritura una indicación sobre que la responsabilidad decenal no está asegurada que si se decide vender antes de esos 10 años hará más complicada la venta del inmueble.

El banco
Si vas a financiar la promoción con un crédito promotor, el banco y el tasador serán como un agente más de la edificación. El banco irá liberando los fondos a medida que su tasador o el director de obra les vayan certificando la ejecución de la misma.

El tasador
A algunos bancos no les vale únicamente con las certificaciones de obra de la dirección facultativa, sino que mandan a un tasador que corrobore el estado de la obra mes a mes para ir liberando el dinero del crédito promotor.

El ayuntamiento
Será quien expida la licencia de obra, necesaria para poder construir, y a quien además habrá que pagar una serie de impuestos urbanísticos y tasas relativas al uso del suelo durante la construcción, a la gestión de residuos, a la ocupación, a los suministros, etc. Además es donde se tramita la licencia de primera ocupación, necesaria para escriturar.

El notario
Redacta las escrituras de la vivienda una vez terminada.

El registrador de la propiedad
Inscribe las escrituras en el registro de la propiedad.

Hacienda
A lo largo de todo el proceso, existen varios tributos que se liquidan con hacienda, tales como Actos Jurídicos Documentados y el mismo IVA.

Y hasta aquí los agentes. Lo largo de la lista no debe desanimarte a la hora de decidirte por la autopromoción, ya que son muchos los beneficios de este modelo frente al de comprar una vivienda ya construida o promovida por un tercero.

Contar con un apoyo de confianza que te acompañe durante todo este proceso hará que el proceso sea más ágil y accesible, y en Klic contamos con un equipo de especialistas dispuestos a ponértelo fácil. Ya sabes que si tienes cualquier duda no dudes en escribirnos. 🙂

 

 

Uno de los argumentos más determinantes a la hora de #hacermemipropiacasa es poder diseñarla a medida, ajustando el proyecto a mi estilo de vida.

Esto tiene especial sentido para el caso de algunos profesionales que trasladan o extienden su espacio de trabajo a su propia vivienda, y que por tanto requieren de una serie de características muy concretas para alcanzar la mayor comodidad y productividad laboral. Será muy influyente en el ánimo con el que uno se enfrente a sus obligaciones disponer de una atmósfera de trabajo agradable, en las que la luz, la ventilación, la acústica, la independencia o el equipamiento acompañen.

El mercado de vivienda tradicional ofrece viviendas muy estandarizadas y monofuncionales. En el caso de optar por la autopromoción, a los beneficios que ya os contábamos en este post, puede sumársele el de convertirlo en el mejor espacio de trabajo posible.

Uno de los ejemplos más célebres de esto que os contamos es la Maison Ozenfant de Le Corbusier, obra paradigmática que el genio suizo diseñó para uno de los artistas con los que colaboraba. En la imagen de arriba podéis ver uno de los espacios del taller de creación que se incorporaban a la vivienda.  Como podréis apreciar, los grandes ventanales en fachada, así como los lucernarios de la cubierta garantizan la entrada abundante de luz, y siempre bajo una composición armónica del espacio. (Más info en este enlace).

En otros proyectos, la actividad que se realiza en la vivienda la dota de un carácter indisociable a la misma. En el caso de la casa Sendin, de Tonet Sunyer, que funciona a la vez como estudio de arquitectura, el desarrollo de la actividad profesional no está reñido con la preservación de la privacidad, ya que la distribución del programa en dos alas claramente diferenciadas facilita la convivencia del estudio con la vivienda.Algunos ejemplos más contemporáneos de arquitectos que consideramos referentes serían la Casa para un carpintero, de RCR; o la vivienda para un Fotógrafo, de Carlos Ferrater, que sacan todo el partido a la parcela disponible, y que ajustan al máximo el diseño para permitir un uso mixto de la vivienda.Os dejamos por aquí varios ejemplos inspiradores de viviendas-espacio de trabajo. Faltarían muchas más, prácticamente tantas como profesiones podamos imaginar… Admitimos más sugerencias 😉

Casa para un pintor 

Casa para un pianista

Casa para una violinista

Casa para un coleccionista de arte

 

Una vez que tengo claro que quiero hacerme mi propia casa, y que me decido por la autopromoción, son varias las cuestiones que uno debe plantearse. En este artículo vamos a abordar una de las más importantes: la parcela.

Para dar con la ubicación adecuada, habrá que hacer caso a las sensaciones, buscando un lugar que nos guste, sin dejar por ello de lado la lógica. Como todo en la vida, se trata de alcanzar el equilibrio, y en gran parte, de conocerse a uno mismo.

Ubicación y estilo de vida:
Para empezar, reflexionemos en cómo nos relacionamos con el entorno. Habrá que preguntarse cuáles son las necesidades exteriores que tenemos de acuerdo a nuestro modo de vida, y localizar en el mapa las áreas que más nos convienen para centrar en ellas nuestra búsqueda. Debemos valorar la distancia al trabajo, a las actividades que realicemos, a los servicios que usamos, la conectividad, el acceso al transporte público… y considerar aparte del coste de la obra, qué supone vivir allí a diario en tiempo, dinero, y comodidad.

Características físicas y necesidades:
Uno no puede mover su casa de un sitio a otro -salvo aquel que viva en una caravana, claro está-, y aspectos tan diferentes como la accesibilidad, el consumo energético o el posible crecimiento familiar deben ser previstos pensando en el medio-largo plazo cuando uno va a elegir parcela. Una localización en pendiente tendrá previsiblemente mejores vistas que una localización llana, pero también puede implicar la existencia de escaleras. A la vez, el uso de las zonas exteriores será más aprovechable en el caso de terrenos planos. En otro ámbito, en un clima como el nuestro la incidencia del sol será un factor a tener en cuenta: un buen diseño arquitectónico puede ayudarnos a optimizar al máximo nuestra parcela en materia de gasto energético, pero sin duda la disposición de la misma será crucial. Por tanto habrá que proyectar las necesidades vitales sobre un espacio concreto, y ver si es viable construir el programa y la superficie deseados en la parcela elegida.

Presupuesto:
Las dos cuestiones anteriores se relacionan también con el presupuesto disponible. En este artículo hablábamos sobre el coste de una vivienda, y ya avanzábamos que el precio del metro cuadrado varía significativamente en función de la zona. Será también responsable contemplar las facilidades que nos ofrece la parcela para la ejecución de las obras, ya que esto puede encarecer o abaratar sensiblemente la ejecución.

Normativa:
Y por último, y posiblemente la cuestión más influyente: ¿qué se puede hacer en la parcela? Además de todo lo ya expuesto, será fundamental revisar la normativa que afecte a la finca que nos interesa, ya que por muchas ilusiones que depositemos en ella, tendremos que atenernos a la legislación vigente en materia de urbanismo. La edificabilidad, la altura, la separación a linderos, el tipo de construcción o incluso la imposibilidad de llevarla a cabo aparecen recogidos en el planeamiento y su consulta es obligada antes de emprender cualquier acción.

Nuestra recomendación, como siempre, es solicitar la ayuda de un especialista desde el primer momento. Son muchos los factores a tener en cuenta y no dar pasos en falso puede ahorrarnos dinero, tiempo y un disgusto.

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En el post de hoy pretendemos analizar las ventajas e inconvenientes que tiene comprar una vivienda ya terminada, frente a construir la tuya propia. Aunque en un primer momento nuestra condición de arquitectos pueda hacernos sospechosos de afrontar este análisis con cierta predisposición hacia la opción de que te construyas tu propia vivienda, no lo des por hecho. Las viviendas de promotor también se construyen, y también las firman arquitectos, al fin y al cabo. No nos va el pan en que tomes una u otra decisión, y aunque si así lo fuera intentaríamos ser objetivos.

Ventajas de comprar una vivienda terminada.
Yo creo que la ventaja más obvia de comprar una vivienda terminada es que te ahorras las incertidumbres y el tiempo del proceso constructivo. Lo que ves es lo que hay, no te tienes que imaginar nada. Además, en los últimos tiempos se ha podido encontrar obra nueva y viviendas de segunda mano a muy buen precio, debido a la crisis. Si la vivienda está donde quieres y es cómo quieres, comprar una vivienda ya construida es una muy buena opción.

Desventajas de comprar una vivienda terminada.
Por el contrario, cuando compras una vivienda terminada no tienes la opción de proyectarla exactamente acorde a tus necesidades, en cuanto a distribución, materiales o equipamiento. A buen seguro en la gran mayoría de los casos el que compra algo hecho tiene que hacer concesiones, y hay detalles que si la vivienda la construyese él serían distintos. Además, el hecho de que sea una vivienda existente no te garantiza la ausencia de vicios ocultos. Por último, pero no menos importante, una vivienda ya construida, sobre todo si es nueva, lleva en su coste final el beneficio del constructor y del promotor, con lo que siempre va a ser más cara que la misma vivienda autoconstruida o autopromovida, ya que en esos casos al asumir tú el proceso de promoción y el proceso constructivo también estás ahorrándote esos márgenes.

Ventajas de construirte tu propia casa.
En este post anterior ya hice hincapié en las ventajas que le veo a construir tu propia vivienda, así que no abundaré mucho en ellas. Simplemente enunciaré las que yo veo más importante: hacerte tu casa justo como tú quieres, y suprimir los márgenes del promotor si autopromueves y del constructor si autoconstruyes.

Desventajas de construir tu propia vivienda.
La desventaja fundamental es la incertidumbre que genera todo el proceso constructivo y administrativo. Normalmente el autoconstructor nunca ha construido antes, y el riesgo y la incertidumbre del proceso no son nada agradables ya que se trata de un proceso largo y de una inversión muy importante. En esto sí que voy a ser poco objetivo y diré que si se está bien asesorado a nivel técnico y legal, por un buen arquitecto y si fuera necesario por un buen abogado, el proceso no tiene por qué implicar grandes riesgos.

Para terminar, os adjunto un cuadro resumen de lo visto en el artículo, de ventajas e inconvenientes, aunque por supuesto la decisión es vuestra y aunque guiada con la cabeza, también conviene hacerle caso a las tripas.

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La opción de buscar una vivienda inacabada para hacerte tu propia casa no es descartable a priori. Es una opción que puede tener ventajas económicas (que el precio del cuerpo cierto que compres sea inferior a lo que costaría una parcela en ese lugar con esas partidas ya construidas) o de oportunidad (que en el lugar en el que buscas sea la única opción). No obstante, hay que tener en cuenta una serie de temas antes de plantearte comprar dicha vivienda. Vamos por partes

¿En qué situación legal se encuentra esa vivienda?
Las viviendas inacabadas están inacabadas por algún motivo, y normalmente ese motivo es de carácter económico. Es habitual que la propiedad esté inmersa en algún procedimiento de administración concursal, o tenga cargas (hipotecas o similar). Por ello, es importante que antes de hacer nada te asesores con un abogado especialista en la materia, y así evitar adquirir junto con la vivienda otra serie de problemas.

¿En qué situación constructiva se encuentra esa vivienda?
Más allá de la situación legal, está la propia situación física en la que se encuentre la vivienda. Este tipo de construcciones han pasado mucho tiempo a la intemperie, normalmente sin que se hayan realizado las actuaciones de impremeabilización (cubiertas, enfoscados exteriores y pinturas) y por tanto los elementos construidos se hayan podido deteriorar en menor o mayor medida. Antes de comprar la vivienda también es recomendable ser asesorado por un perito que te indique en qué estado están las estructuras, cerramientos, instalaciones, etc.

¿En qué situación urbanística se encuentra la vivienda?
Hemos hablado de los posibles problemas legales y constructivos, pero todavía queda la situación urbanística en la que se pueda encontrar la vivienda. Y es que otro posible motivo por el que una vivienda puede quedarse incabada es por un procedimiento sancionador urbanístico o de restablecimiento de la legalidad urbanística, por una denuncia de un vecino por vistas o por otras causas. Puede que la vivienda fuese proyectada de una manera y construida de otra, que algún vecino denunciase porque sea más alta de lo que debe y le estaba quitando vistas, o puede que  se construyeran más metros de los que la normativa urbanística permite. En ese caso no tienes que hacer la cuenta de lo que vale el suelo y lo que vale lo que ya está construido, sino la cuenta de lo que vale el suelo, lo que vale lo que está construido legalmente, y sumarle los gastos que tendrás al demoler lo que está construido ilegalmente. También puede pasar que en esas condiciones no te interese la compra, por lo que es importante que estés correctamente asesorado desde un principio. Así pues, antes de comprar la vivienda es recomendable estar asesorado por un Arquitecto que te indique la situación urbanística de la propiedad.

Como conclusión antes de comprar una vivienda inacabada deberemos realizar comprobaciones legales, constructivas  y urbanísticas para estar seguros de que no nos encontraremos con ningún problema posterior. Si el resultado de las comprobaciones es favorable y vemos que la operación nos interesa, no hay ningún motivo por el que no podamos tomar este camino.

En los últimos días me he encontrado con bastantes artículos en internet con trucos para ahorrar al construir tu vivienda. Por ello, se me ha ocurrido hacer un post a la inversa, en el que planteo las cosas en las que a nuestro juicio NO debes ahorrar al hacer tu casa, o dicho de otra manera, aquellos gastos iniciales que provocarán ahorros a largo plazo.

“Compro caro porque soy pobre” es un dicho alemán con mucho sentido. Los alemanes piensan que las cosas importantes, como los zapatos o una chaqueta, tienen que ser buenos, para que cumplan su función y duren mucho tiempo. Vamos a extrapolar este concepto a la vivienda:

Gasta en un buen diseño

Puede parecer que estoy acercando el ascua a mi sardina, pero es una de las cosas que tengo más claras. Con un buen proyecto que prevea cosas tales como futuras ampliaciones, que module correctamente la estructura para que todas las ventanas y carpinterías puedan ser iguales y no a medida (y por lo tanto ahorre), que plantee un diseño en el que se distingan zonas de día / zonas de noche -o incluso la zona de invitados- para posteriormente poder segmentar las instalaciones, que plantee una geometría correcta, buenas orientaciones, uso de soluciones de climatización pasiva, que no contenga errores que luego se traduzcan en importantes sobrecostes durante la obra, vas a ahorrar mucho dinero. Normalmente un proyecto de arquitectura cuesta menos del 5% de lo que cuesta una obra, pero te puede ahorrar mucho más que su propio valor, con respecto a otro proyecto barato pero no optimizado o con errores.

Gasta en eficiencia energética.

A nivel de instalaciones, unas buenas placas para calentar el agua recuperan la inversión mediante ahorro eléctrico en menos de cinco años, y a partir de ahí gastas menos luz. Unas instalaciones correctamente segmentadas te permiten desconectar ciertas zonas de la casa cuando no las estás usando (por ejemplo, si tienes zona para los invitados, debe estar en un circuito independiente que puedes cerrar. Cuesta un poco más al inicio pero luego ahorras toda la vida). Lo mismo se puede decir de la climatización, segmentarla es fundamental, en función del uso y de las orientaciones. Puedes utilizar por ejemplo sistemas Airzone, pero sobre todo la clave es hacer un buen proyecto de instalaciones. Hay viviendas en las que existen zonas que en determinada hora del día están calientes porque les da el sol y otras frías al mismo tiempo, es importante que la instalación haya previsto esas cosas para poder hacer en cada espacio lo que haga falta (refrigerar en uno a la vez que calientas en otro), y no usar los espacios que no hagan falta cuando no hagan falta. Las placas fotovoltaicas son también una opción que a la larga se amortiza, y que si en el futuro se permite almacenar energía en la vivienda y utilizar la energía que generamos (ahora la tienes que enchufar a la red y “vendérsela” a la compañía suministradora) puede ser una auténtica revolución.

A nivel constructivo, se deben utilizar sistemas con buenos aislamientos y que eliminen los puentes térmicos, y luego auditar las soluciones empleadas con cámaras termográficas o con tests de presión dentro de la vivienda del tipo Passivhaus. Un buen aislamiento SATE y unas buenas ventanas, con rotura de puente térmico, cámara, y vidrio exterior bajo emisivo (cuidado con colocarlo al revés, que de todo se ve en la viña del señor) implica un mayor coste al inicio pero que se irá amortizando, y tras el payback todo es ahorro.

Existen además sistemas que no sólo evitan la entrada de frío o de calor mediante el aislamiento, sino que pueden permitir la entrada de energía exterior cuando nos interesa, o incluso la refrigeración. Un ejemplo serían los muros trombe, que generan en el exterior un efecto invernadero que calienta un muro cerámico o de piedra de gran grosor y de baja transmitancia, de manera que la energía se genera en el día pero llega a la vivienda por la noche (tarda un día entero en pasar de una cara del muro a la otra). Un caso contrario, el de refrigerar en vez de calentar, puede conseguirse mediante cubiertas azules que aíslan pero por las que además puedes circular aire que mueven chimeneas solares. Estas últimas son chimeneas que disponen de elementos metálicos en el exterior que se calientan y calientan el aire que contienen, generando movimiento de aire ya que el aire caliente sube, y por tanto ventilación, ya que ese aire “tira” del resto del aire de la chimenea. Si haces circular el aire por el agua que se encuentra a una menor temperatura, se enfría, y si luego lo haces desembocar dentro de la vivienda estás generando refrigeración en el interior.

Utiliza sistemas que gasten poco agua y que reutilicen las aguas.

Otro ahorro importante que puedes tener en la casa es el uso de elementos que minimicen el gasto de agua, que reutilicen las aguas no fecales e incluso que almacenen y reutilicen agua de lluvia. A la larga son temas que acaban amortizándose.

Utiliza vegetación de hoja caduca.

Los diseños que protegen en verano los paramentos al Sol con vegetación de hoja caduca, para protegernos de un aporte de energía masivo, pero luego dejan pasar esa energía en invierno al caer las hojas son una estupenda solución, no demasiado cara.

Ventila.

Puede parecer un consejo de abuela, pero no lo es. Preocuparse porque el diseño prevea sistemas de ventilación cruzada, que se puedan cerrar en invierno para no perder energía, pero abrir en verano para ventilar y conseguir atemperar los espacios sin gasto energético son una fuente importante de ahorro.

Cuidado con la termoarcilla.

La termoarcilla es un excelente sistema constructivo con muchas virtudes. Al tratarse de elementos de gran formato se tarda menos en levantar los muros. Además, tiene unas excelentes condiciones de aislamiento térmico y acústico. Simplemente os advierto que si os decantáis por este sistema, lo instalen profesionales que estén habituados a utilizarlo, y se usen las piezas especiales para los remates. Es muy habitual ver a albañiles hacer un mal uso de la termoarcilla por desconocimiento, y rematar las esquinas o los dinteles y jambas con ladrillo o con trozos de termoarcilla en vez de las piezas especiales diseñadas a tales efectos, generando de esa manera puentes térmicos y acústicos.

Planifica bien la obra y contrata a un buen supervisor de la constructora y de los oficios.

Una obra es un proceso con muchas líneas distintas que se superponen. Unas actuaciones se tienen que hacer antes que otras (como las instalaciones antes que los enlucidos) y hay actuaciones que son embudo de todas las demás (Por ejemplo después de hormigonar hay que dejar un tiempo antes de poder trabajar en una nueva planta) por lo que un buen diseño del proceso puede optimizarlo y ahorrarte mucho dinero. Si haces autoconstrucción, no ahorres en el diseño de ese proceso, contrata a un buen Project manager para ello. Si delegas la construcción en una constructora, el proceso no es responsabilidad tuya, pero sí es importante que controles con un técnico las calidades y los plazos de la obra, y que se esté haciendo lo proyectado. Este es otro gasto que no merece la pena ahorrarse, porque una buena supervisión te puede ahorrar más dinero de lo que cuesta.

Conclusión

Se podrían decir muchas más cosas, pero me quedaré en estos ejemplos y en un concepto general. Al pensar en toda la vida útil de la vivienda y no sólo en la inversión inicial, sino en el gasto mensual, en el mantenimiento anual y plurianual, en la durabilidad, cambia la perspectiva.

Hay cosas que no son un gasto sino una inversión, y es en esas en las que hay que gastar.

Hoy nos gustaría hacer una comparativa sobre las ventajas e inconvenientes de dos opciones que uno tiene para conseguir la casa de sus sueños. La primera de ellas sería comprar una parcela y construir una vivienda desde cero, siendo la segunda de las opciones comprar una casa antigua y reformarla ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada una de las dos opciones?

Ventajas de comenzar una vivienda desde cero.

Al comenzar una vivienda desde cero, tienes la posibilidad de hacer exactamente lo que quieres, tanto en lo referente al estilo de la vivienda, como en lo referente a la distribución de la misma y su adecuación a tu estilo de vida. Por último, también decides las prestaciones que le quieres dar a tu vivienda, teniendo en cuenta cómo vas a usar la casa. En cierto modo, de lo que estamos hablando es de hacernos un “traje a medida”. Por otro lado, al hacer de autopromotor, estás eliminando el margen que un promotor profesional le carga a una vivienda nueva, con lo que también ahorras dinero con respecto a comprar esa misma en el mercado de vivienda nueva. Si decidieses también eliminar al constructor y contratar tu los gremios por separado, podrías ahorrar también el margen del constructor, aunque en este caso te haría falta un “Project manager” para suplir la ausencia de coordinación de gremios que asume el constructor.

Ventajas de comprar una casa antigua y reformarla.

A mi entender son básicamente tres. En primer lugar, puede que para ti la ubicación sea un factor clave, y que donde quieres vivir no haya parcelas para hacer una obra nueva (por ejemplo, en el centro de Málaga). En ese caso, reformar una casa antigua puede ser la única opción para conseguir vivir donde tu quieres. También puede ocurrir que busques una componente histórica, que sólo puedas conseguir rehabilitando. Si eres un enamorado de la fábrica de ladrillo antigua, de los artesonados de madera, de las mamposterías, o de los suelos hidráulicos, la rehabilitación te permite conjugar lo nuevo y lo viejo, consiguiendo ambientes que no conseguirías con una vivienda de nueva fábrica. Por último, pero no menos importante, está el vector económico. Durante la crisis, y todavía, aunque cada vez menos, ha habido oportunidades de compra de viviendas en las que el precio de compra era imposible de conseguir sumando el precio de parcela y el precio de construcción nueva. Salía mucho más a cuenta comprar algo existente y reformar, que comprar una parcela y hacer obra nueva. Esto es así porque el precio de la vivienda de segunda mano es más elástico que el de la obra nueva, al poder venir de herencias, o al existir ya costes hundidos. Durante la crisis he estado como arquitecto en operaciones en las que cuando me enteraba de los precios de venta no me lo podía creer, algunas veces el precio de venta de los inmuebles era menor que lo que valdría construirlos hoy en día, sin entrar en lo que valdría el suelo (precios de venta del entorno de los 600 euros/m2). En esos casos, sin duda puede salir a cuenta comprar algo antiguo y reformar, dado que la sumatoria del coste de venta y la reforma será a todas luces inferior al de la parcela y la obra nueva.

Desventajas de comenzar una vivienda desde cero.

La desventaja fundamental es la incertidumbre del proceso. La gente tiene miedo a encontrarse problemas con la licencia, a descubrir que no puede construir lo que él creía o lo que le prometieron, a que la construcción se encarezca, a que se produzcan retrasos en el proceso de construcción, o a que al final haya problemas para conseguir los papeles de obra nueva y los suministros. Es una realidad que encargarte tu de la construcción añade un punto de riesgo, pero precisamente por eso es más barato que comprar terminado. Si estás bien asesorado no tienes por qué tener problemas, y si los tienes, se resolverán. Ese es nuestro trabajo ;L)

Desventajas de comprar una vivienda a reformar.

Todo lo que hemos planteado con respecto a la obra nueva es igualmente aplicable a la reforma, si bien es cierto que la parte administrativa puede ser algo más simple. La principal desventaja a mi juicio de las viviendas  a reformar es que puedan surgir imprevistos durante la obra, debido al estado de la casa antigua. Muchos habéis visto los programas de reformas tipo “love it or list it”, en los que a mitad de obra el constructor y la interiorista le informan al dueño de que han encontrado una viga podrida, o fibrocemento, o las instalaciones en peor estado de lo que pensaban, y le informan del sobrecoste que implica. La realidad es que esto puede suceder, y la única receta para prevenirlo es también el asesoramiento previo y un estudio lo más pormenorizado posible del estado de lo que compras antes de comprar, para que no haya sorpresas. Entre los extranjeros, por ejemplo, está muy extendido encargar una “due diligence” o un “survey” de la vivienda que se quieren comprar, es un trabajo que nos llega muy a menudo a la oficina. De esta manera se evitan sorpresas que pueden subir mucho los costes. Los mayores riesgos siempre vienen del estado de la estructura, sobre todo en las viviendas muy antiguas con muros de carga y forjados de madera.

Como conclusión, os diría que dependiendo de la situación, ambas opciones pueden ser recomendables, siempre que conozcamos los pros y los contras de cada una, y que os asesoréis bien durante el proceso.

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