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Entrega de premios. Mis padres han trabajado mucho para conseguir esto. Gabriel Goñi Buján

Esta semana se ha cerrado un círculo que comenzó en 2006, en una oficina compartida del Centro de Negocios Reding.

Poco tiempo antes había decidido comenzar a trabajar por mi cuenta, y tras un tiempo en el garaje de un amigo y otro trabajando en casa, decidí mudarme a la Malagueta, el barrio donde los arquitectos de renombre de Málaga tenían sus oficinas.

Trabajar sólo en una oficina no es muy distinto de trabajar sólo en casa, así que cuando mi mejor amigo me dijo que su socia en una start-up de audiolibros estaba buscando un espacio para trabajar, y salir también así de casa, no lo dudé un minuto, y llamé a esa desconocida. Victoria estaba, como muchos emprendedores, pluriempleada, y además de llevar para adelante su proyecto de audiolibros, trabajaba a distancia como técnico de AJE Andalucía.

Conocí AJE gracias a ella, y el ecosistema empresarial malagueño gracias a AJE Málaga.

Mucho ha llovido desde entonces. Cinco años de paradójica bonanza durante la crisis, gracias a los proyectos que rehabilitación plurifamiliar que desarrollábamos para la Junta de Andalucía (AVRA). Formar un gran equipo con estupendos profesionales como Antonio Ramirez Escalona, Natalia Poluektova, y una compañera de carrera que a la postre se convirtió en mi socia de vida, Ruth Buján Varela.

La crisis. Una crisis con efecto retardado que se lo llevó todo por delante, y nos dejó a Ruth y a mi solos al frente de la oficina, sobreviviendo a base de pequeñas reformas, arquitectura legal y algún que otro proyecto singular (el Promálaga Coworking del PTA, La Villa Romana de Cortijo Robledo) pero sin continuidad en los encargos como para mantener al equipo. Sin duda uno de los peores momentos de mi vida.

Promálaga Coworking, PTA.

Villa Romana Cortijo Robledo. Antequera.

La lucha. Aprender a gestionar una empresa en tiempos de crisis (en ESESA), aprender a vender (en Hiagora). Intentar con uñas y dientes prestar servicios al único sector que resistía en nuestra zona, creando la marca, renovahoteles junto a una compañera, Sandra Dieguez, pateándonos la costa de esquina a esquina de la provincia, a puerta fría. Sin éxito.

La esperanza. De la mano del retail, y de los contactos generados en AJE, comenzamos a trabajar para una cadena de gimnasios en expansión, Synergym, como socios de un estudio especialista en deportivo (Bm2 Arquitectos) y obtuvimos la continuidad en los encargos necesaria para volver a formar equipo. En paralelo, y varios años después de nuestro primer intento, conseguimos nuestro primer encargo hotelero, el Kid´s Club del Hotel Puente Romano, referenciados también por un socio de AJE, Ricardo Llamas, de Deportae, que era en ese momento la empresa que iba a operar la ludoteca. Teníamos nuestro primer encargo hotelero y pusimos toda la carne en el asador. No sólo hicimos el proyecto sino también la obra, para conseguir el resultado deseado.

Synergym Los guindos, Málaga.

Kid´s Club Hotel Puente Romano, Marbella.

Volver a crecer, el nicho hotelero. La experiencia de Puente Romano nos sirvió para conseguir otro encargo hotelero, el restaurante en primera línea de playa del hotel Puente Real, y la ampliación de su zona de piscinas. Ese segundo encargo fue clave para que cuando uno de sus vecinos, el hotel Camino Real, se planteó una reforma completa de sus instalaciones, para lo que contrató a una gran ingeniería, TYPSA, ésta contase con nosotros como socio local. Sin los contactos que habíamos conseguido en el máster de cátedra inmobiliaria esto tampoco hubiese pasado.  Desde ese momento hemos enfocado todos nuestros esfuerzos comerciales en ese sector, ahora con resultados gracias a la experiencia previa adquirida, y apoyados en un gran equipo de profesionales. Gracias a esta apuesta estratégica hemos triplicado facturación en el último año, duplicado personal, y tomado posiciones en un excelente nicho de mercado en nuestra provincia, que esperamos nos sirva para sortear los valles del continuo diente de sierra que es la construcción.

Restaurante Hotel Puente Real, Torremolinos.

Reforma integral Hotel Camino Real, Torremolinos.

El premio. Con estas credenciales nos presentamos a los premios de este año, convencidos tanto de nuestras posibilidades como de la enorme competencia que íbamos a encontrar. Y así fue. No puedo sino decir que cualquiera de los candidatos al premio trayectoria hubiese sido un digno ganador, y es por ello que felicito de corazón a Harper and Neyer, Pontesal publicidad, Erkiaga Properties y a Eventos tu hada madrina. Cuando escuchamos el nombre de nuestra empresa como ganadores el corazón se me iba a salir del pecho, y mi socia y yo salimos al escenario con el “becario”, Gabi, nuestro mejor proyecto, ahora en fase de dirección de obras.

La frase. Yo dije muchas cosas. Ruth dijo algunas. Gabi solo unas pocas, pero que nos llegaron al alma. “mis padres han trabajado mucho para conseguir esto”. Creo que estamos haciendo un buen trabajo. En todos los sentidos.

El círculo. El pasado jueves sentí que se cerraba un círculo perfecto que comenzó hace 12 años en una oficina compartida, cuando conocí AJE. Gracias a todos los que formáis parte de esta familia de empresarios y emprendedores. Conoceros y formar parte de ella es lo que nos ha hecho crecer, y el premio es haberos conocido a todos.

Chapuzón con vistas a la Costa del Sol

Como os contamos en entradas anteriores, los últimos meses han sido intensos en cuanto a trabajo. Lo bueno de ello es que también han sido fructíferos, y traemos aquí muestras de ello.

El último proyecto que hemos entregado es una piscina para una comunidad de propietarios de Benahavís. Enclavada en una colina con unas vistas inigualables, nuestra intención ha sido sacarle el máximo partido al emplazamiento. Para ello, se ha aprovechado la pendiente del terreno para ubicar los usos auxiliares bajo rasante, colocando sobre estos el vaso de la piscina. En superficie, la lámina de la agua se desarrolla perpendicular paralela a la pendiente del terreno. Gracias a la barandilla ejecutada en vidrio, desde el solarium se puede disfrutar de una espléndida visual del paisaje

Eso sí, los vecinos tendrán que esperar al próximo verano para darse un chapuzón con vistas a la Costa del Sol.

Piscina en las Colinas de Marbella

Piscina en las Colinas de Marbella

Piscina en las Colinas de Marbella

 

Transformación de una carnicería en una peluquería.

Seguimos mostrando trabajos recientes. Hoy es el turno de una peluquería recién inaugurada en Torremolinos. Se trata de un proyecto que hemos desarrollado junto a Interni Esterni, el estudio de interiorismo con el que solemos colaborar. En origen el local lo ocupaba una carnicería y ahora tras la reforma ejecutada acoge una peluquería. Para su diseño hemos seguido las pautas que nos indicó el cliente, que buscaba un estilo retro-vintage, luminoso y atractivo. Para ello se ha modificado la distribución interior, dando lugar a un salón principal y a dos espacios privados de almacenaje y aseo del personal. El empleo de distintas texturas y la decoración han hecho el resto.

La particularidad de este proyecto es que se trata de un Cambio de Uso, esto es, el uso original del local no es el mismo que recibirá tras la reforma. Ejemplos de este tipo serían la conversión de un local comercial en una vivienda, la transformación de un garaje en un local comercial, el cambio de una oficina a una vivienda, o como este caso, una alteración sustancial del tipo de comercio.

En estos casos, al modificar el tipo de uso que tiene un inmueble se requiere presentar un proyecto visado por un técnico. Para ello, lo primero es que éste haga una serie de una serie de comprobaciones:

  1. Verificar que el nuevo uso es compatible en el Plan General de Ordenación Urbana. En el caso en que nos encontramos, el suelo se clasificaba como Ciudad Jardín Tipo 3, y a pesar de que el uso principal es residencial, se admiten locales comerciales en planta baja.
  2. En segundo lugar, es imprescindible conocer cuáles son los requisitos para el nuevo uso. Es común que en los Planes Generales se fije un número de plazas de garaje por cada vivienda, por lo que si por ejemplo transformamos una oficina en una vivienda, debemos garantizar que proveemos también una o dos plazas de aparcamiento, ya sea en el propio inmueble, o en los alrededores. En otros casos, el Plan General marca unas dimensiones mínimas, ya sea de superficie o de altura libre, que pueden hacer imposible llevar a cabo la obra que queremos. Por ejemplo, imagina que tienes una vivienda en planta baja que quieres convertir en una cafetería: si la altura libre de la vivienda es de 2,40 m es difícil que se te permita su conversión a un local destinado al público.

Hechas las comprobaciones y constatada la viabilidad, será el momento de desarrollar el proyecto, que se presentará en la administración competente para que se conceda la licencia.

En esta entrada anterior os explicábamos la conversión de un local en dos viviendas en Benalmádena. En Klic tenemos experiencia en proyectos de este tipo, en los que es fundamental estár bien asesorado. Si estás pensando en un cambio de uso, no dudes en contactarnos.

Hace algún tiempo os contamos que afrontábamos un caso práctico en el que el cliente adquiría una vivienda para rehabilitarla y hacerse su propia casa. Pues bien, poco antes del verano dimos por finalizadas las obras de este proyecto. Volviendo la vista atrás, resulta muy satisfactorio ver el cambio que ha experimentado esta casa, en la que la mejora es notable.

Al margen del apreciable lavado de cara exterior, se ha llevado a cabo una nueva distribución del interior de la vivienda, siendo uno de los objetivos hacerla accesible para una persona con movilidad reducida. En la intervención se ha modificado la tabiquería, se han renovado las instalaciones y se han sustituido los acabados. Tras la reforma, la vivienda ha ganado en amplitud, versatilidad, luminosidad y en confort. Por otro lado, la renovación de las instalaciones ha permitido una notable mejora en la eficiencia del edificio.

La actuación no sólo abarca el interior del inmueble. En el exterior se ha construido una piscina y se ha acondicionado la parcela. ¡Estamos expectantes de que florezca el jardín!

Os dejamos por aquí algunas imágenes de la obra terminada, a falta de ser totalmente amueblada. Tenéis más información sobre el proyecto en nuestra web www.klicarquitetos.com

Por aquí os dejamos también unas imágenes del estado original.

Estado original

Conversión de un local en un apartamento y un estudio.

¡Buenas noticias!
El mes pasado dábamos por finalizada la obra de un cambio de uso de local a viviendas en el Arroyo de la Miel, Benalmádena. Inicialmente contábamos con un local en planta baja que se usaba como taller de pintura, y de ahí, ajustando escuadra y cartabón, hemos sido capaces de obtener un apartamento de una habitación, un estudio y un almacén.

Os dejamos a continuación una serie de imágenes del estado reformado. Más abajo podéis ver también el estado original.

Estudio

Reforma en Benalmádena

Reforma en Benalmádena

 

Apartamento 02

Estado original:

 

Residencia DBB
Govaert & Vanhoutte Architects. Ejemplo de hibridación de materiales.

Una de las grandes ventajas de #hacermemipropiacasa es que podré hacerla a mi medida, adecuarla a mi presupuesto, mis necesidades y mis gustos. La elección de los materiales tiene mucho de lo anterior, y acertar en este punto será fundamental para lograr ambientes confortables y vivideros.

Como arquitectos, miraremos más allá de la apariencia estética, atendiendo también a cuestiones tan diversas como el confort, la seguridad, la economía, o la sostenibilidad.  Por otro lado, las sensaciones no sólo obedecen a la vista, y es que hay otros tres sentidos que tienen mucho que decir: el tacto, relacionado con el confort térmico y las texturas; el oído, sensible al ruido exterior y la reverberación interior; y el olfato, que nos hará percibir los aromas o la humedad del ambiente. Cuando trabajamos con nuestros clientes, nuestra labor es la de ofrecer una paleta de materiales razonables, informar sobre las ventajas e inconvenientes de cada uno, y aconsejar. El hecho de decantarnos una u otra opción debe responder siempre a una lógica. Habría que preguntarse entonces: ¿qué criterios debo tener en cuenta a la hora de seleccionar materiales?

CRITERIOS MECÁNICOS, FÍSICOS Y QUÍMICOS:

Debemos poner a trabajar cada material en aquello que es mejor: los materiales pétreos son buenos si se les usa para soportar cargas, y en grandes espesores almacenan el calor; la madera es ligera y trabaja bien a flexión, aunque hay que prevenir cómo le afectan la humedad y el fuego; el vidrio: más allá de permitir el paso de la luz es un buen conductor de calor, es decir, un mal aislante; el acero es muy resistente al la erosión; y el corcho es un buen aislante térmico al que no le afecta la humedad. Estos son algunos ejemplos muy simples, pero lo que está claro es que debemos saber cuáles son los puntos fuertes y débiles de cada elemento para que respondan a las solicitaciones a las que serán sometidos.

  • Propiedades térmicas: hay dos factores a valorar: la conductividad y la inercia térmica. La primera se refiere a la capacidad de aislar de un material, y la segunda, a su facilidad para acumular calor en su interior para devolverlo más tarde. Hacer un uso coherente de estas propiedades puede repercutir sensiblemente en nuestro gasto en electricidad y  en nuestro confort térmico. En general, cuanto más ligero es el material, mejor aislante (corcho, lana de roca, fibra de madera…). Los elementos con gran masa, como un muro de piedra, son buenos almacenadores de calor.
  • Propiedades acústicas: todos conocemos algún ejemplo de local en el que resulta imposible tener una conversación por culpa del ruido. Aislar del exterior y evitar la reverberación que se produce en un espacio se consigue con materiales fonoabsorventes, que normalmente son aquellos más blandos o capaces de disipar las ondas al vibrar ellos mismos. Conocer el tipo de ruido predominante será decisivo para la elección de materiales.
  • Comportamiento frente a la humedad: la presencia humana en el interior de los edificios genera vapor de agua, algo que se suma a la humedad ya de por si presente en cada ambiente. Hay que evitar las condensaciones para que los espacios sean salubres. Determinados materiales permitirán al edificio “respirar”, otros evitarán el paso indeseado de la humedad, y algunos incluso podrán captarla de forma natural regulando su presencia. Hay que saber en qué caso recurrir a uno u otro.
  • Comportamiento frente al fuego: la seguridad de los usuarios de los edificios debe garantizarse mediante la elección de materiales no inflamables ni emisores de gases tóxicos. Este es un factor muy controlado por la normativa.

DISEÑO

Cuidar la armonía de los espacios se apoya en gran parte en la elección de los materiales. El color, la textura y las formas que se empleen darán lugar a sensaciones, muchas de ellas inconscientes. Así, los materiales pétreos transmitirán robustez y seguridad; las maderas nos remitirán a la naturaleza; los metálicos nos harán percibir sofisticación y tecnológia (…). Existe toda una psicología del color y del material que es conveniente saber emplear para alcanzar el punto deseado. Definir una paleta limitada de materiales que combinen entre sí ayudará a alcanzar el equilibrio, evitando que nos saturemos.

Vía Pinterest

Muestra de paleta de materiales

ECONOMÍA

A la hora de elegir materiales, la economía siempre es un factor condicionante. Hay que buscar un equilibrio entre el presupuesto disponible y las prestaciones requeridas. Como en tantas situaciones, lo barato puede salir muy caro. Nosotros recomendamos que la lectura se haga pensando en el largo plazo. Habrá que atender a la durabilidad de los mismos, a su comportamiento ante el uso que se les va a dar, y a su mantenimiento. Si por ejemplo optamos por un acabado en madera para un exterior debemos prever que periódicamente habrá que barnizarla evitar su deterioro.

Por otro lado, hay que valorar la influencia en el consumo energético del edificio: invertir en un mejor aislamiento o unos buenos vidrios supone una mayor inversión inicial, pero hará que se reduzca a medio-largo plazo la factura eléctrica.

En relación a la economía no debemos descuidar tampoco el siguiente punto.

IMPACTO MEDIO AMBIENTAL / SALUD

El sector de la construcción es el que mayor indicencia tiene en el medio ambiente. Poco a poco se va tomando conciencia y cada vez se afinan más los protocolos para minimizar su impacto. Por poner un ejemplo, con el Análisis de Ciclo de Vida de los materiales (ACV) podemos conocer el consumo de energía incorporado desde la fabricación hasta la puesta obra y la demolición de un elemento. Así, optar por soluciones más sostenibles será más sencillo.

Por otro lado, la salud está también en juego. El Síndrome del Edificio Enfermo está definido por la OMS como un “conjunto de enfermedades originadas o estimuladas por la contaminación del aire en los espacios cerrados”. La elección de los materiales juega un papel relevante en este punto: condicionan la humedad presente en el ambiente, y en algunos casos pueden suponer un riesgo al resultar tóxicos. Será imprescindible conocer cuáles pueden llegar a ser perjudiciales para evitar su uso.

Can Xomeu Rita
Un proyecto de Mariá Castelló en el que se saca un gran partido al material.

 

Como ya te explicábamos, acertar en la selección de los materiales será fundamental. En KLIC ARQUITECTOS estaremos encantados de asesorarte en los campos anteriormente descritos.

Retail de Barberías

Ya lo dice el refrán: si las barbas de tu vecino ves cortar…

Hace unas semanas empezamos a trabajar en las infografías y el asesoramiento para un novedoso concepto de barbería-cafetería que abrirá en el centro comercial La Cañada, Marbella; pues bien, ya podemos confirmar que estaremos en breve trabajando en otro proyecto de barbería en Torremolinos, muy cerca de nuestro estudio en El Pinillo.

El local de Marbella, EGO Barbers, será un espacio para los cuidados de estética masculina que además ofrecerá la posibilidad de tomar un tentenpié mientras se espera cita. Con una inspiración vintage, el diseño del interior le saca todo el potencial al local preexistente, planteando dos ámbitos en doble altura que explotan las cualidades de los materiales  como el ladrillo visto y la madera. Os mostramos por aquí un adelanto de lo que será el negocio, cuyo 360º estará muy pronto en nuestra web.

¿Cuáles son vuestras impresiones?

Esta semana queremos enseñaros uno de los proyectos en los que estamos trabajando actualmente, que además sirve perfectamente para ilustrar algo de lo que no hacemos más que hablar. Si nos sigues en el blog, ya te sonará eso de #hacermemipropiacasa

Ocurre en muchos casos que alguien que ha dado con una oportunidad del mercado se pone en contacto con nosotros antes de efectuar la compra. Con frecuencia, suele ser el caso de inmuebles de cierta antigüedad, que tienen muchas posibilidades de reforma, pero que a la vez son susceptibles de tener vicios ocultos o de estar bajo algún tipo de afección urbanística que restringe las opciones de actuar en él. Os contábamos las ventajas de esta fórmula en este post. En estos casos, el cliente prefiere que un especialista revise todo lo concerniente al edificio para quedarse tranquilo con lo que adquiere. Es muy razonable: ¿comprarías un coche de segunda mano sin contar con el visto bueno de tu mecánico de confianza? -No, ¿verdad? – ¡pues para tu vivienda con mayor motivo! Cuando alguien nos solicita ayuda, nuestro equipo se pone a trabajar en tres líneas:

  1.  Visita del inmueble para realizar una inspección física en busca de problemas significativos y posibles patologías. También levantamos nuestros propios planos para comprobar que todo está en orden de acuerdo a lo que se oferta.
  2. En paralelo, analizaremos el ámbito urbanístico-legal, porque si factores como la edificabilidad, la distancia a linderos o alguna ordenanza local no se está cumpliendo, es posible que haya dificultades a la hora de pedir permiso para una reforma, especialmente si es de obra mayor. Si el precio del inmueble es bajo pero no tengo opción a reformarlo, puede que no sea tan buen negocio… En cualquier caso, nuestra experiencia y conocimiento en legislación nos capacita para ofrecer soluciones a cada situación, y es que a veces hay que exprimir el ingenio: pequeños matices pueden hacer que algo no permitido sea perfectamente lícito.
  3. Otra labor que con frecuencia hacemos es la de proponer una distribución de espacios, que sin ser ni mucho menos definitiva sirve para analizar cuál es el potencial del inmueble de cara a su reforma.

Con estos tres valores y las conclusiones de nuestro análisis, el cliente cuenta con más argumentos que le dan seguridad para descartar o decantarse finalmente por la compra.

Si la decisión es favorable, el siguiente paso es el encargo:

Entramos de lleno en un proceso creativo en el que atendiendo a las necesidades que se nos han transmitido buscamos soluciones espaciales y de diseño con las que dar forma al proyecto. En nuestro planing de trabajo siempre contemplamos reuniones periódicas con el cliente. Esto sirve para recibir su feed-back e ir adaptando la vivienda al gusto de quien será su inquilino. En el ejemplo que hoy os mostramos, uno de los condicionantes más significativos era el de adecuar la vivienda a una persona con movilidad reducida.

Una vez que la propuesta de distribución es satisfactoria para todos, nos lanzamos a definir los espacios. En el estudio contamos con una persona especialista en diseño de interiores, y apoyándonos en infografías 3D detallamos aspectos como la organización de los espacios, los materiales de acabados, o la iluminación. En las imágenes podéis ver un ejemplo ilustrativo del nivel de definición al que se puede llegar.

 

Estado original

 

Exterior

 

Salón

 

Cocina

 

 

Baño

 

Dormitorio

Llegados a ese punto, ya sólo queda ponerse manos a la obra, para lo que podemos asesorarte en la búsqueda de la empresa constructora, y encargarnos de la dirección. En esta vivienda empezaremos en breve con los trabajos, y estamos deseando mostraros imágenes del proceso y de la casa ya finalizada.

Si has dado con una oportunidad y estás pensando en comprar para reformar, ya sabes que puedes ponerte en contacto con nosotros a través del formulario de nuestra web, estaremos encantados de atenderte.

 

Promoción desarrollada mediante fórmula cooperativa. Fuente: EL País

En el post de esta semana, enmarcado en la serie #hacermemipropiacasa, centramos nuestra atención en un modelo de autopromoción para vivienda colectiva: las cooperativas de viviendas.

Este modelo, que fue una práctica habitual durante años, cayó en desuso debido al auge de las empresas inmobiliarias. En nuestros días vuelve a pujar con fuerza de la mano de tendencias como el cohousing o las emergentes cooperativas de rehabilitación. Además, en nuestra comunidad autónoma, Andalucía, jugamos con la baza de los importantes beneficios fiscales que atañen a este modelo, ya que será posible contar con exenciones y bonificaciones en distintos impuestos, así como acceder a condiciones favorables de financiación.

Nos parece un modelo algo desconocido, pero muy interesante, y por ello hemos querido hacer una breve exposición del funcionamiento de una cooperativa de viviendas.

Lo primero de todo ¿qué es una cooperativa de viviendas?

Una cooperativa es una fórmula eficaz para satisfacer el derecho de acceso a la vivienda. En ella, un grupo de personas físicas o jurídicas (entes públicos o entidades sin ánimo de lucro) se asocian para convertirse en autopromotores y adjudicatarios de sus propias viviendas. El objetivo es poder acceder a éstas en las mejores condiciones de calidad y coste posible, para lo que se asume la función del promotor, suprimiendo de esta forma el sobrecoste que genera el beneficio de esta parte. Se priorizan las necesidades del socio frente al beneficio económico, que no forma parte del precio final.

Los cooperativistas pueden adquirir, parcelar y urbanizar y desarrollar terrenos con el objetivo de proporcionar a los socios viviendas, locales, edificaciones o instalaciones, así como acometer labores de rehabilitación.

La cooperativa es una sociedad participativa, de estructura y control democráticos, en la que los socios cooperativistas participan activamente en la gestión de la sociedad y el proceso de construcción. Se rige, al igual que el resto de cooperativas, por los principios de igualdad de derechos y obligaciones entre los socios, libre adhesión y baja voluntaria.

Para facilitar la administración de las mismas, es frecuente contar con una gestora de cooperativas (no confundir con promotora, ni con la propia cooperativa), que según se decida, podrá asumir las funciones de búsqueda de más socios, de terrenos, de la constructora, así como hacerse cargo de la gestión de los trámites administrativos. Esto no quita que en todo momento estas acciones deben estar respaldadas por el Consejo Rector e informadas a los socios.

¿Qué ventajas tiene elegir este modelo?

  • Es más económico. Como en la autopromoción en general, al eliminar al promotor externo y asumir su función, se suprime su beneficio. El precio es el de coste, ya que no se persigue un lucro mercantil. Además, en Andalucía existen beneficios fiscales (Puedes consultarlas en las páginas 36 y 37 de esta guía). En general, los gastos de notaría, registro y otras obligaciones son menores que en una compraventa directa, y existen condiciones favorables para la financiación de las hipotecas.
  • Diseño a medida. Factor especialmente interesante cuando el grupo de personas que se asocia comparte alguna necesidad o sensibilidad especial. Es el caso de personas mayores que buscan un lugar en el que poder envejecer de manera cómoda, compartiendo compañía así como una serie de atenciones que al ponerlas en común son más asequibles (los cohousing); también familias que cuenten con miembros con necesidades especiales de movilidad, para lo que requieren un diseño adaptado; o grupos de personas que comparten una determinada sensibilidad ambiental y se juntan para promover viviendas sostenibles.
  • Customización y elección de materiales y calidades. Frente al modelo predominante en el mercado, en el que las vivienas ya están definidas en su totalidad, es posible decidir a medida que se construye sobre aspectos de la configuración o de materiales que afectan a la propia vivienda. Vas a hacerte tu propia casa, así que puedes hacerla a tu medida.
  • Modelo participativo y democrático. Las decisiones que afectan a lo común se toman por mayoría, y cada socio tiene un voto.
  • Información y transparencia. Todo el proceso debe cumplir el derecho de información ejercido por los socios.
  • Posibilidad de abandonar la cooperativa. El cooperativista tiene el derecho de darse de baja voluntaria, con derecho también a recuperar todas las cantidades aportadas a cuenta de vivienda (si la baja es injustificada perdería solo un 5%). Esto no ocurre cuando se compra a promotor. En muchos casos, existe una lista de espera, de manera que en caso de producirse la salida de un socio, se sustituye por otro.
  • Seguro. En caso de que la constructora no entregue las viviendas en el plazo acordado, existe una compañía de seguros que cubre las aportaciones de los cooperativistas.

Inconvenientes

  • Habrá que hacer un adelanto de dinero para realizar la obra, que en primer término se destinará a la adquisición del suelo.
  • También está la cuestión del precio, que si bien a priori será más bajo que para la compra de vivienda ya construida, puede sufrir encarecimientos por imprevistos surgidos en la planificación o durante la obra. Contratar un producto llave en mano a la constructora puede ser una garantía para que esto no ocurra.
  • Los plazos son más largos, ya que la vivienda no está construida.
  • La toma de decisiones colectivas puede implicar un desgaste personal. Al final siempre hay que hacer determinadas concesiones.
  • Ha habido casos de gestoras de cooperativas que han estafado a los cooperativistas, pero claro, esto no es un caso inherente ni exclusivo de esta práctica.

Para ilustrar lo expuesto y animar un poco el tema, dejamos aquí varios links como ejemplos de cooperativas de viviendas en nuestro país.

Cooperativa en Madrid. Sostenibilidad económica y energética

Cooperativa en Barcelona. 

Cohousing para mayores

Artículo en El País

Como en el resto de casos de autopromoción, al final el riesgo radica en el buen hacer y el control de los procesos. Normalmente los socios carecen de experiencia en el campo de la autopromoción mediante cooperativas de viviendas, así que para evitar estos problemas y agilizar el camino será importante rodearse del asesoramiento legal y técnico adecuado.

En Klicarquitectos estaremos encantados de asesoraros en estos temas, rellena el formulario “contacta con nosotros” y nos pondremos en contacto contigo, o directamente llámanos.

 

En el post de hoy vamos a jugar al ¿Quién es quien?, el clásico juego infantil en el que a medida que se avanza van desvelándose los perfiles de unos personajes, pero trasladándolo a la autopromoción de una vivienda. Como ya hemos venido explicando en anteriores entradas, para que una obra pueda llevarse a buen puerto será necesario pasar por una serie de hitos, y en cada uno aparecerán distintos profesionales con una función muy concreta. Hoy vamos a explicar quienes son estos agentes y aclararemos hasta dónde llegan las atribuciones de cada uno.

El promotor (autopromotor en este caso)
Es aquel que asume la labor de emprender la construcción. Dado que será el futuro usuario de la vivienda, ésta debe adaptarse a su estilo de vida, a sus necesidades y obviamente, a su presupuesto.
Para ser considerado autopromotor y beneficiarse de las ventajas fisales de esta categoría el objetivo no debe ser el de alquilar o vender la vivienda (pago del 10% del IVA del presupuesto de contrata para el caso de autopromoción de vivienda frente al 21% de un promotor al uso)

El arquitecto (proyectista)
Diseñará la vivienda de acuerdo a las exigencias del cliente, atendiendo a los condicionantes de la parcela elegida, a la normativa vigente, y haciendo que su construcción sea viable en términos constructivos. Normalmente se encargará del anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución y la dirección de obra, que son tres conceptos que definiremos en profundidad en un futuro post.
Los honorarios por estas funciones van del 6 al 10% del Presupuestode Ejecución Material de la obra (PEM). Tenemos que recordarte que invertir en diseño es garantizar el confort durante el tiempo que vaya a usarse la vivienda.

El arquitecto director de obra
Como hemos mencionado anteriormente, esta función la asume con frecuencia el arquitecto proyectista, aunque no necesariamente tiene que ser así. Según la legislación correspondiente, esta labor consiste en”Formar parte de la Dirección Facultativa de la obra, y dirigir su desarrollo  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
La terminología suele dar pie a confusión en este caso, ya que induce a pensar que su función es la de dirigir los trabajos de construcción, a los operarios, y encargarse de la correcta ejecución de las obras: no, es un supervisor general de que todo marcha conforme a proyecto y de que no se den fallos producidos por parte del ejecutor de la obra.

El director de ejecución (el aparejador)
Según la legislación correspondiente “El director de ejecución de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.”
Esto es, se encarga de llevar a cabo un control minucioso de la obra, haciendo un seguimiento continuo de la misma y de los materiales que llegan, y verificando para el cliente que el constructor actúa correctamente.
Sus honorarios se mueven entre el 2 y el 4% del PEM.

Fuente: freepik

El constructor
Es el agente que asume el compromiso de ejecutar la obra, es decir, pone los medios humanos y materiales necesarios para realizar la construcción conforme al proyecto, y además será quien contrate al jefe de obra: la figura que manda sobre lo operarios.

El coordinador de seguridad y salud
Coordina la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Digamos que vela porque todo lo que ocurre en obra se haga conforme a la normativa de seguridad y control, evitando incidentes. Puede darse el caso de que Director de obra + director de ejecución asuman esta función. Juntas, estas tres funciones constituyen la Dirección Facultativa.

El topógrafo
Es un técnico encargado del levantamiento de la planimetría exacta de la parcela, empleando herramientas específicas que garanticen la referenciación de los puntos del terreno. Esto es esencial para que al proyectar en plano todo encaje con la realidad física de la parcela.

El geólogo
Aportará el informe geotécnico, un documento imprescindible para conocer la composición física del suelo sobre el que se proyecta, y así saber el tipo de cimentación y estructura será necesaria.

Organismo de Control Técnico (OCT)
Son entidades que controlan la calidad de la estructura. Es necesaria para realizar el seguro decenal, y obligatoria su contratación por parte del promotor. Para el autopromotor es opcional, como veremos a continuación.

Compañía aseguradora para el seguro decenal
El seguro decenal es una obligación del promotor, para que en caso de que existan problemas estructurales en la edificación, estos estén asegurados para el comprador. En el caso del autopromotor, al ser él su propio cliente, esta obligación puede obviarse, pero aparecerá en la escritura una indicación sobre que la responsabilidad decenal no está asegurada que si se decide vender antes de esos 10 años hará más complicada la venta del inmueble.

El banco
Si vas a financiar la promoción con un crédito promotor, el banco y el tasador serán como un agente más de la edificación. El banco irá liberando los fondos a medida que su tasador o el director de obra les vayan certificando la ejecución de la misma.

El tasador
A algunos bancos no les vale únicamente con las certificaciones de obra de la dirección facultativa, sino que mandan a un tasador que corrobore el estado de la obra mes a mes para ir liberando el dinero del crédito promotor.

El ayuntamiento
Será quien expida la licencia de obra, necesaria para poder construir, y a quien además habrá que pagar una serie de impuestos urbanísticos y tasas relativas al uso del suelo durante la construcción, a la gestión de residuos, a la ocupación, a los suministros, etc. Además es donde se tramita la licencia de primera ocupación, necesaria para escriturar.

El notario
Redacta las escrituras de la vivienda una vez terminada.

El registrador de la propiedad
Inscribe las escrituras en el registro de la propiedad.

Hacienda
A lo largo de todo el proceso, existen varios tributos que se liquidan con hacienda, tales como Actos Jurídicos Documentados y el mismo IVA.

Y hasta aquí los agentes. Lo largo de la lista no debe desanimarte a la hora de decidirte por la autopromoción, ya que son muchos los beneficios de este modelo frente al de comprar una vivienda ya construida o promovida por un tercero.

Contar con un apoyo de confianza que te acompañe durante todo este proceso hará que el proceso sea más ágil y accesible, y en Klic contamos con un equipo de especialistas dispuestos a ponértelo fácil. Ya sabes que si tienes cualquier duda no dudes en escribirnos. 🙂

 

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